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Bodenrichtwert Hamburg: BORIS.HH richtig lesen
Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives Richtwertgrundstück in einer Lage. In BORIS.HH können Sie die passende Nutzung und den Stichtag kostenfrei auswählen. Unsere Stadtteilwerte sind normierte MFH-Bodenrichtwerte bei WGFZ 1,0. Für Ihr Grundstück müssen Nutzung und Bebauungsintensität passen.
QUELLE: BORIS.HH / GUTACHTERAUSSCHUSS HAMBURG · ZEITRAUM 2024-2026
Bodenrichtwert 2026 in BORIS.HH finden
Hamburg ermittelt Bodenrichtwerte jährlich zum 01.01. Der Jahrgang zum Stichtag 01.01.2026 wurde am 28.04.2026 veröffentlicht. Die Bekanntmachung steht im Amtlichen Anzeiger Nr. 46 vom 12.06.2026, Seite 686. Stichtag, Veröffentlichung und Abrufdatum bezeichnen unterschiedliche Zeitpunkte.
Die amtliche Portalbeschreibungbestätigt den kostenfreien Zugang einschließlich Ausdruck. Ab 2010 sind die Werte zonal, bis einschließlich 2008 lagetypisch.
BORIS.HH öffnen- Öffnen Sie BORIS.HH und wählen Sie den benötigten Stichtag.
- Wählen Sie die zu Ihrem Grundstück passende Nutzungsart.
- Suchen Sie Ihre Adresse, Ihr Flurstück oder eine bekannte Bodenrichtwertnummer.
- Lesen Sie in der Zone Nutzung, Richtwertnummer, WGFZ beziehungsweise Grundstücksgröße und Wert zusammen.
- Nutzen Sie die Umrechnung auf Ihre Grundstücksverhältnisse und speichern Sie den Ausdruck mit Stichtag und Merkmalen.
Der Ablauf folgt der amtlichen Portal-Konfiguration und Anleitung; die Bezeichnungen können sich ändern. Die Erläuterungen und Nutzungsbedingungen finden Sie in BORIS.HH. Eine Zone besteht aus den Grundstücken an einer Baublockseite, also einem Straßenabschnitt. Mehrere Nutzungszonen können sich räumlich überlagern.
EFH bezeichnet Einfamilienhäuser, MFH Mehrfamilienhäuser, BH Bürohäuser, GH Geschäftshäuser und LAD Läden. Bei GH betrifft das Wertniveau die Geschäftsnutzung im Erdgeschoss. Wählen Sie nicht einfach den höchsten angezeigten Betrag. Maßgeblich ist die passende Nutzung. Quelle: Bodenrichtwert-Erläuterung, Kapitel 2.10 bis 3.8, verlinkt beim Rechenweg.
STADTTEIL-KARTE · BORIS.HH
Hamburg auf der Karte: normierte Bodenrichtwerte im Zeitverlauf
Wählen Sie einen Stadtteil und ein Jahr. Rechts sehen Sie Median und Spanne der normierten Mehrfamilienhaus-Richtwerte bei WGFZ 1,0. Diese Stadtteil-Orientierung ersetzt keine passende Richtwertzone für Ihre Adresse. Die WGFZ ist das Verhältnis der wertrelevanten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Sie ist nicht automatisch die baurechtliche GFZ.
Die normierten Stadtteilwerte können Sie bereits im Datenpanel lesen.
Quellenvermerk: Freie und Hansestadt Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung. Freie und Hansestadt Hamburg, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg. Lizenz: Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Eigene Auswertung reesinsy: normierte MFH-Werte (WGFZ 1,0), Stichtag je Jahrgang 01.01., Datenabruf 2026-10-20.
Die vorbereitete Reihe enthält die drei jüngsten belegten Jahrgänge 2024, 2025 und 2026. Ältere Jahrgänge ab 2022 können Sie in BORIS.HH prüfen. Jahresvergleiche beziehen sich hier auf normierte Werte. Umrechnungskoeffizienten wurden 2025 neu festgelegt; im Jahrgang 2024 galt für MFH der Exponent 0,8502. Zonennummern können zwischen Jahrgängen wechseln. Ein Vergleich von Rohwerten ohne Nutzung, Ort und Umrechnungsmodell kann deshalb irreführen.
KAUFPREIS JE M² WOHNFLÄCHE · IMMOBILIENMARKTBERICHT
Stadtteilpreis ist Markt-Kontext, nicht Bodenwert
Die Tabelle zeigt drei Hamburger Stadtteile und den Hamburg-Durchschnitt aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026. Sie steht neben dem Bodenrichtwert, wird aber nicht mit ihm vermischt. Die Werte sind mittlere Kaufpreise von Eigentumswohnungen ohne Neubau aus Kauffällen 2025, veröffentlicht im IMB 2026, Seiten 41 und 42. Weitere Stadtteile zeigt der Objekt-Check zu Ihrer Adresse.
| Stadtteil | €/m² Wohnfläche | vs. Hamburg | Status · Quelle |
|---|---|---|---|
| Winterhude | 8.667 €/m² | 49,2 % | MIT QUELLE |
| Eppendorf | 7.869 €/m² | 35,5 % | MIT QUELLE |
| Altona-Altstadt | 7.085 €/m² | 22 % | MIT QUELLE |
| Hamburg gesamt | 5.808 €/m² | Referenz | MIT QUELLE |
BELEGTER ZONENTREFFER · 01.01.2026
Rathausmarkt: Normwert und Zonenwert unterscheiden
Die amtliche WFS-Gegenprobe vom 10.10.2026 ordnet den Adresspunkt Rathausmarkt 1 der Zone 10241 zu. Die MFH-Richtwertnummer 01210241 enthält 6.895,72 €/m² bei WGFZ 3,70. Der auf WGFZ 1,0 normierte Wert beträgt 2.400 €/m². Der Zahlenzusammenhang ist 2.400 × 3,70^0,8067 ≈ 6.895,72 €/m².
Das Rathaus ist ein Sonderobjekt. Der Treffer bewertet weder das Rathausgebäude noch das gesamte Rathausgrundstück. Er beschreibt das fiktive MFH-Richtwertgrundstück der Zone. Auch bei einer Privatadresse müssen Nutzung, Grundstücksmerkmale und Stichtag geprüft werden.
Quelle: Bodenrichtwerte Hamburg, WFS, FeatureType app:lgv_brw_zoniert_alle, Jahrgang 2026, Richtwertnummer 01210241. Amtliche Quellenangaben und Lizenz stehen unter der Karte.
MFH: zuerst die WGFZ berücksichtigen
Für Mehrfamilienhausgrundstücke lautet der Rechenweg: passender normierter MFH-Wert × Umrechnungskoeffizient × Grundstücksfläche. Der Koeffizient ist WGFZ^0,8067 ab WGFZ 0,3, darunter 0,379. Erst der auf die Grundstücksverhältnisse umgerechnete Wert wird mit der Fläche multipliziert.
Ein Stadtteilmedian allein reicht dafür nicht. Sie benötigen den Wert der passenden Zone und eine fachlich bestimmte WGFZ Ihres Grundstücks. Das Ergebnis ist eine Bodenwert-Indikation, kein Verkehrswert und kein Gebäudewert.
METHODIK
Vom Lagewert zur Grundstücksprüfung
Ein Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert für Boden in einer Richtwertzone. reesinsy behandelt ihn deshalb als Boden-Kontext: Zone, Nutzungsart, Betrag je Quadratmeter und Referenzdatum bleiben getrennte, einzeln belegte Angaben.
Der Objekt-Check ordnet zuerst eine Hamburger Adresse zu. Erst danach kann reesinsy die passende Richtwertzone am Gebäudepunkt finden und den zugehörigen Stichtagswert aus der vorbereiteten Hamburger Quelle lesen. Fehlt ein Treffer, bleibt der jeweilige Wert offen.
Schriftliche Auskunft und IDA.HH: Kosten 2026
Für eine schriftliche Auskunft wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg, gutachterausschuss@gv.hamburg.de. Der kostenfreie BORIS.HH-Ausdruck und eine bestellte schriftliche Auskunft sind unterschiedliche Leistungen.
| Leistung | Nettopreis | Fundstelle |
|---|---|---|
| Schriftliche Auskunft, erster Wert | 180,00 € | P9.2.1 |
| Jeder weitere Wert | 60,00 € | P9.2.1.1 |
| Selbstauskunft IDA.HH je Wert | 26,00 € | P9.2.2 |
Quelle: Preisverzeichnis LGV 2026. Die Steuersatzspalte nennt 0/19. Ob Umsatzsteuer anfällt und welcher Gesamtpreis für Ihren Auftrag gilt, klären Sie vor der Bestellung mit dem LGV. IDA.HH aufrufen.
Grundsteuer Hamburg: Wohnlagemodell statt Bodenwertformel
In Hamburg ist der Bodenrichtwert kein Faktor der Grundsteuer-Berechnungsformel. Das Wohnlagemodell berücksichtigt Grundstücksfläche, Wohn- und Nutzfläche sowie die Wohnlage. Maßgeblich sind §§ 1, 3 und 4 HmbGrStG. Eine Verbindung besteht mittelbar: Der Bodenrichtwert ist ein Indikator des Wohnlagenverzeichnisses. Ein neuer Bodenrichtwert allein erlaubt keine Aussage über Ihre Steuer.
Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt 975 % gemäß § 5 Absatz 1 Satz 1 HmbGrStG. Quelle: Anwendungserlass zum HmbGrStG, Abschnitte A H 1, A H 3, A H 4 und A H 5. Zur mittelbaren Wohnlage-Verbindung: Methodenbericht Wohnlagenverzeichnis 2023, Seite 5. Diese Einordnung ist keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Für die nächste Grundstücksprüfung erläutert Bodenwert eines Grundstücks die Voraussetzungen einer Bodenwert-Indikation. Beim Erwerb betrifft die Grunderwerbsteuer Hamburg eine andere Steuer und einen anderen Anlass.
Redaktion: reesinsy Redaktion. Inhaltsstand: 2026-10-10. Quellenprüfung und Datenstand sind getrennt vom Stichtag der Werte.
Weitere Stadtseiten
Die örtlichen Regeln unterscheiden sich. Prüfen Sie auch Bodenrichtwert Berlin, Bodenrichtwert Frankfurt, Bodenrichtwert Hannover und Bodenrichtwert Köln.
Prüfen Sie Ihre Adresse: gratis, ohne Anmeldung.
Mit Quelle und Stichtag, einzeln geprüft.
FAQ
Kurze Antworten ohne Zusatzbehauptung
Warum müssen Sie den MFH-Wert auf Ihre WGFZ umrechnen?
Unsere Stadtteilreihe zeigt normierte Werte bei WGFZ 1,0. Der Wert Ihrer Richtwertzone bezieht sich auf deren Bebauungsintensität. Für eine Bodenwert-Indikation brauchen Sie den passenden Zonenwert und die Grundstücksverhältnisse; der Stadtteilmedian allein reicht nicht.
Ist BORIS.HH kostenfrei?
Ja, die amtliche Kartenansicht und der Ausdruck sind kostenfrei. Schriftliche Auskünfte der Geschäftsstelle und die Selbstauskunft IDA.HH sind gesonderte kostenpflichtige Leistungen nach dem Preisverzeichnis LGV 2026.
Benötigen Sie den Bodenrichtwert für die Hamburger Grundsteuer?
Der Bodenrichtwert ist kein Faktor der Grundsteuer-Berechnungsformel des Hamburger Wohnlagemodells. Er wirkt nur mittelbar als Indikator des Wohnlagenverzeichnisses. Die Steuer lässt sich deshalb nicht aus dem hier angezeigten Richtwert ableiten.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Marktpreis?
Der Bodenrichtwert beschreibt den Grund und Boden einer Richtwertzone. Der Marktpreis einer Immobilie hängt zusätzlich von Gebäude, Zustand, Wohnfläche, Nachfrage und Objektangaben ab. reesinsy hält diese Größen getrennt.
Warum zeigt reesinsy eine Spanne und keinen einzelnen Stadtteilwert?
Ein Stadtteil enthält mehrere Bodenrichtwertzonen. Deshalb gruppiert die Seite die BORIS.HH-Daten je Stadtteil und Jahrgang als Min, Median und Max der normierten MFH-Werte bei WGFZ 1,0, statt einen Einzelwert als Stadtteilfakt zu behaupten.
Was bedeutet der Stichtag beim Bodenrichtwert?
Der Stichtag kommt aus dem jeweiligen BORIS.HH-Jahrgang. Fehlende Jahre werden nicht ergänzt, fortgeschrieben oder interpoliert.
Weiter in der reesinsy App für Hamburg.
Analyse speichern, Unterlagen hinterlegen und die Bodenrichtwert-Prüfung in Meine Immobilie fortführen. Website und App nutzen denselben gespeicherten Objekt-Check.