Bodenrichtwert: BORIS abfragen und Bodenwert berechnen

Bodenrichtwert: Was sagt der Lagewert über Ihr Grundstück aus?

Unter Grundsteuer berechnen benötigen die wertabhängigen Modelle den amtlichen Bodenrichtwert zum 01.01.2022 statt heutiger Marktwerte.

Was ist der Bodenrichtwert? Er ist eine amtliche Vergleichsgrundlage in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Das zugehörige Bodenrichtwertgrundstück ist nach § 13 ImmoWertV ein fiktives unbebautes Grundstück mit den in der Zone vorherrschenden Eigenschaften. Für Ihr Grundstück müssen Sie deshalb nicht nur den Betrag, sondern auch diese Eigenschaften lesen. Wohnbaufläche, gewerbliche Nutzung oder landwirtschaftliche Fläche sind verschiedene Ausgangslagen. Ein ähnlich aussehender Nachbarwert ist noch kein geeigneter Ersatz für die richtige Zuordnung.

Die unabhängigen Gutachterausschüsse nach §§ 192 und 193 BauGB ermitteln die Werte. Grundlage sind insbesondere ausgewertete Kaufverträge in der Kaufpreissammlung nach § 195. § 14 ImmoWertV sieht vorrangig das Vergleichswertverfahren vor und erlaubt bei geringem Grundstücksverkehr weitere geeignete Grundlagen. Eine amtliche Zahl bedeutet deshalb nicht, dass gerade Ihr Grundstück besichtigt oder jede Besonderheit geprüft wurde. Für die Einzelbewertung bleibt die Prüfung von Unterlagen, tatsächlichem Zustand und Rechten erforderlich.

Die Bodenrichtwertzone zeigt den räumlichen Zusammenhang. Sie ist keine Zusage gleicher Werte für alle enthaltenen Flächen. Nach § 15 ImmoWertV können etwa Grün-, Wald- oder Verkehrsflächen innerhalb einer Zone liegen, ohne dass deren Bodenrichtwert für sie gilt. Auch sich überlagernde Zonen sind möglich. Wählen Sie die zur Nutzung passende Zone und dokumentieren Sie die Auswahl. Bei einer Lage an der Zonengrenze hilft eine Rückfrage bei der Geschäftsstelle mehr als das Übernehmen des höheren Nachbarwerts.

Bodenrichtwert BORIS: die amtlichen Länderportale

BORIS-D bietet einen länderübergreifenden Einstieg zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Länder. Es dient der ersten allgemeinen Information über den Grundstücksmarkt. Für Merkmale, historische Stichtage und eine benötigte amtliche Auskunft wechseln Sie zum zuständigen Landesangebot. Achten Sie auf Betreiber und Impressum: Ein privates Portal mit BORIS im Namen ist nicht automatisch das amtliche Angebot. Die folgende Matrix verweist auf amtliche Einstiege und unterscheidet Einsicht, Auskunft und Historie.

Die Angaben wurden am 09.10.2026 anhand der Portale und amtlichen Produktbeschreibungen geprüft. JavaScript-Karten lassen sich in einem Textabruf teilweise nicht bedienen; eine funktionierende Adressabfrage wurde nicht für jedes Portal nachgewiesen. „Nicht geprüft“ bezeichnet eine fehlende Bestätigung, keine verneinte Leistung. „Unklar“ bei Historie bedeutet, dass der konkrete Jahrgangsumfang offen ist. Ein Ja kann auch einen amtlichen Download oder eine bestellbare historische Auskunft umfassen und verspricht keine vollständige Kartenzeitreihe.

Die Suche nach „boris-bw“, „boris hessen“, „boris nrw“, „boris bayern“ oder „bodenrichtwert sachsen“ führt zu unterschiedlichen Produkten. In Bayern nennt BORIS-Bayern für Stichtage ab 01.01.2024 den BayernAtlas als großteils kostenfreien Zugang. Das ältere BORIS-Bayern bietet daneben gebührenpflichtige Auskünfte teilnehmender Ausschüsse. Prüfen Sie zuerst den aktuellen kostenlosen Zugang und seine örtliche Abdeckung. In Rheinland-Pfalz unterscheidet sich der kostenlose Basisdienst vom Premiumdienst mit vollständigen beschreibenden Merkmalen. Bestellen Sie eine kostenpflichtige Auskunft erst, nachdem Sie Umfang, Stichtag und Gebühren beim Anbieter geprüft haben. Kostenfreie Einsicht und ein benötigter Nachweis sind verschiedene Fragen.

Bodenrichtwert abfragen in 5 Schritten

1. Grundstück und Zweck festhaltenNotieren Sie Adresse, Gemarkung und Flurstück sowie den gewünschten Bewertungszeitpunkt. Klären Sie, ob eine erste Orientierung oder eine amtliche Auskunft für eine bestimmte Stelle benötigt wird.
2. Amtliches Portal öffnenWählen Sie Ihr Land in der Matrix. Prüfen Sie Betreiber, Produkt und Zugang. Bei fehlenden Daten oder unklarer Zuständigkeit fragen Sie die örtliche Geschäftsstelle nach der richtigen Auskunft.
3. Zone und Nutzungsart auswählenSuchen Sie das Flurstück und lesen Sie Zonengrenzen und Nutzung. Bei überlagernden Zonen wählen Sie nicht einfach den höchsten Wert. Prüfen Sie, welches Richtwertgrundstück Ihrer Grundstücksart entspricht.
4. Stichtag und Merkmale lesenÜbernehmen Sie Betrag, Einheit, Stichtag, Beitragszustand und weitere Merkmale gemeinsam. Vergleichen Sie Größe, Tiefe und Nutzung mit Ihren Unterlagen. Markieren Sie fehlende oder abweichende Angaben ausdrücklich.
5. Beleg und offene Fragen sichernSpeichern Sie die zulässige Auskunft oder den Ausdruck mit Portaladresse und Abrufdatum. Dokumentieren Sie Anpassungsbedarf. Für einen formgebundenen Zweck klären Sie, ob dieser Beleg akzeptiert wird.

Diese Schrittfolge ist eine redaktionelle Arbeitshilfe, kein gesetzlich vorgeschriebener Ablauf. Für Ihre Immobilienbewertung können Sie die Angaben in einer Objektakte zusammenführen. Bewahren Sie auch die Legende und örtlichen Fachinformationen auf. Ein Screenshot nur mit dem Betrag lässt die Bezugsmerkmale später oft nicht mehr erkennen. Für Flächen und zulässige Nutzung ergänzen Sie die Unterlagen zum Grundstück; ein Kartenwert ersetzt diese Prüfung nicht.

Kartenkennzeichen lesen: ebf, ebp, GFZ und WGFZ

Die Legende des jeweiligen Landes und Jahrgangs ist maßgeblich. Die folgende Lesetabelle erläutert typische Begriffe anhand der ImmoWertV und der amtlichen niedersächsischen Legende. Abkürzungen und ihre Reichweite können abweichen. Besonders „ebf“ dürfen Sie nicht pauschal als Freiheit von sämtlichen künftigen Abgaben verstehen. Fragen Sie bei unklaren Beiträgen die zuständige Stelle nach dem konkreten Beitragszustand Ihres Grundstücks.

GFZ und WGFZ erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Die WGFZ folgt einer bewertungsbezogenen Flächenermittlung und darf nicht ungeprüft durch eine Zahl aus einem Bebauungsplan ersetzt werden. Wie Sie die planungsrechtlichen Maße lesen, erklärt GRZ und GFZ. Für eine Anpassung benötigen Sie außerdem die örtlichen Umrechnungsgrundlagen und deren Geltungsbereich. Eine höhere angegebene Nutzungszahl erlaubt Ihnen weder automatisch mehr Bebauung noch einen selbst erfundenen proportionalen Wertaufschlag.

Bodenwert berechnen: warum Richtwert mal Fläche nur Orientierung ist

Nach § 40 ImmoWertV wird der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren ohne Berücksichtigung vorhandener baulicher Anlagen ermittelt, vorbehaltlich der dort genannten Ausnahmen. Neben oder statt Vergleichspreisen kann ein geeigneter objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. § 26 verlangt dessen Eignungsprüfung und die Anpassung bei wertrelevanten Abweichungen. Der im Portal angezeigte Richtwert wird also nicht durch bloßes Multiplizieren zum bestätigten Bodenwert Ihres Grundstücks.

Vergleichen Sie zunächst Nutzungsart, Entwicklungszustand, Größe, Tiefe, Zuschnitt und Beitragszustand. Prüfen Sie anschließend, welche Abweichungen der örtliche Markt tatsächlich bewertet. Geeignete Umrechnungskoeffizienten oder marktübliche Zu- und Abschläge können nach § 9 relevant sein. Übernehmen Sie keine Prozentzahl nur deshalb, weil sie in einer fremden Beispielrechnung steht. Fehlt eine passende Anpassungsgrundlage, bleibt die Auswirkung offen und gehört als Frage in den Bewertungsauftrag.

Auch private Rechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen können eine gesonderte Prüfung erfordern. Ein Grundstück mit Erbbaurecht folgt nicht ungeprüft derselben Betrachtung wie unbelastetes Volleigentum; lesen Sie dazu Erbbaurecht. Die Datenquellenübersicht hilft beim Dokumentieren von Herkunft und Lücken. Falls ein Merkmal schon im verwendeten Ansatz berücksichtigt ist, vermeiden Sie einen zusätzlichen Abzug für dieselbe Wirkung. Mehrere pauschale Faktoren ergeben zusammen noch keine fachlich begründete Anpassung.

Übergroße Grundstücke und Teilflächen beurteilen

Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt nach § 41 ImmoWertV eine getrennte Wertermittlung der darüber hinausgehenden selbstständig nutzbaren oder sonstigen Teilfläche in Betracht. Der Wert dieser Teilfläche ist regelmäßig als besonderes objektspezifisches Merkmal zu berücksichtigen. Das ist eine Prüfregel, keine automatische Teilungs- oder Baulanderlaubnis. Ein großer Garten ist deshalb nicht allein wegen seiner Fläche ein zweiter verkaufsfähiger Bauplatz.

Lassen Sie Nutzbarkeit, Zugang, Zuschnitt und rechtliche Voraussetzungen jeder Teilfläche klären. Flächen können trotz Lage in derselben Zone unterschiedlichen Nutzungen oder Qualitäten angehören. Legen Sie den maßgeblichen Grundstückszustand und den Bewertungszweck offen. Ohne diese Informationen ist weder derselbe Quadratmeterwert für alles noch ein pauschaler Hinterlandabschlag belegt. Wenn Sie den Grundstückswert ermitteln wollen, gehört die Flächenabgrenzung vor die abschließende Rechnung und nicht erst in eine nachträgliche Erklärung des Ergebnisses.

Bodenrichtwert-Stichtag und Abrufdatum unterscheiden

§ 196 Absatz 1 BauGB verlangt die Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Der regelmäßige Bezug ist damit der Jahresbeginn, nicht der Tag Ihres Portalbesuchs. Einzelne Länder oder Ausschüsse ermitteln häufiger. Die Veröffentlichung kann später erfolgen. Übernehmen Sie den tatsächlich ausgewählten Stichtag aus dem Datensatz und behaupten Sie nicht, ein am heutigen Tag abgerufener Wert bilde automatisch den heutigen Grundstücksmarkt ab.

Für eine rückwirkende Bewertung wählen Sie die passende historische Grundlage. Ein alter Richtwert kann eine andere Zonengrenze oder andere Bezugsmerkmale haben. Nach § 2 ImmoWertV müssen Marktverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und Zustand zum Qualitätsstichtag passen. Vergleichen Sie deshalb nicht nur zwei Beträge. Halten Sie Richtwertstichtag, Datenfassung und Abrufdatum getrennt fest. Die Matrix bestätigt historische Angebote nur im beschriebenen Umfang; fehlt der benötigte Jahrgang, fragen Sie gezielt bei der Geschäftsstelle nach.

Bodenwert-Orientierung mit Ihren Angaben berechnen

Der Rechner multipliziert Ihren eingegebenen Bodenrichtwert mit Ihrer eingegebenen Fläche. Ein optionaler Faktor zeigt ausschließlich, wie sich eine eigene Annahme rechnerisch auswirkt. Er wird hier weder aus amtlichen Umrechnungsdaten ermittelt noch fachlich bestätigt. Lassen Sie das Feld leer, verwendet die Rechnung den neutralen Faktor 1. Das bestätigt nicht, dass Ihr Grundstück keiner Anpassung bedarf. Die Eingaben und deren Zuordnung müssen Sie vorher prüfen.

Bodenrichtwert, Verkehrswert und Kaufpreis auseinanderhalten

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkaufspreis? Nein: Er ist ein Lagewert je Quadratmeter für das Richtwertgrundstück. Der Bodenwert ist eine objektbezogene Wertermittlung des Bodens. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht sich auf den konkret abgegrenzten Bewertungsgegenstand, etwa ein Grundstück einschließlich Gebäude. Der Kaufpreis ist das Ergebnis eines einzelnen Geschäfts. Lesen Sie den Verkehrswert-Prüfweg und den Vergleich der Bewertungsverfahren, wenn Sie die Gesamtimmobilie einordnen möchten.

Was ist höher, Bodenrichtwert oder Verkehrswert? Schon die Einheiten sind oft unterschiedlich: Euro je Quadratmeter gegenüber Euro für das gesamte Objekt. Nach einer Flächenumrechnung gibt es weiterhin keine allgemeingültige Rangfolge oder feste Quote. Gebäude, Nutzung, Rechte und Marktverhältnisse beeinflussen die Gesamtbewertung. Für die Grundsteuer können besondere steuerliche Stichtage und Landesmodelle gelten. Der gesonderte BORIS-BW-Grundsteuerzugang beantwortet daher keine heutige Verkaufsfrage. Steuerliche Zwecke behandelt Immobilienwert bei Erbschaft; dieser Artikel bietet allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

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