Maklerprovision beim Hauskauf: Wer zahlt und wie Sie rechnen

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Für die Verkäuferseite zeigt der Nettoerlös-Rechner beim Hausverkauf mit oder ohne Makler, wie sich der vereinbarte Verkäuferanteil zusammen mit Restschuld und weiteren Verkaufskosten auswirkt.

Prüfen Sie zuerst die Verträge, bevor Sie eine Prozentzahl übernehmen. Hat der Makler mit Käufer und Verkäufer jeweils einen Vertrag, gilt im gesetzlichen Anwendungsbereich § 656c BGB. Die Zahlungsverpflichtungen müssen gleich hoch sein. Wird für eine Seite Unentgeltlichkeit vereinbart, darf auch von der anderen keine Provision versprochen werden. Ein späterer Erlass wirkt zugunsten der anderen Seite. Eine abweichende Vereinbarung wird nicht einfach durch eine kleinere Rechnung geheilt; Absatz 2 erklärt den abweichenden Maklervertrag für unwirksam.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer Kosten übernehmen, ist § 656d BGB maßgeblich. Der Verkäufer muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Käufer kann damit höchstens die Hälfte der abzuwälzenden Provision übernehmen. Der Verkäufer darf ebenso die gesamten Maklerkosten tragen. Hat dagegen ausschließlich der Käufer einen Makler für seine Suche beauftragt, folgt daraus keine automatische Zahlungspflicht des Verkäufers. Lassen Sie eine behauptete reine Käuferbeauftragung anhand der tatsächlichen Vereinbarungen prüfen.

Die besonderen Verteilungsregeln sind vom Bestellerprinzip bei Wohnraummiete zu unterscheiden. § 2 Absatz 1a WoVermittG betrifft Mietverträge und enthält eigene Voraussetzungen für ein Entgelt des Wohnungssuchenden. Beim Kauf entscheidet die Kaufkonstellation. Für Ihren gesamten Kapitalbedarf führt Kaufnebenkosten berechnen die Maklerzahlung mit den übrigen Erwerbskosten zusammen. Diese Seite vertieft ausschließlich Provision und Vertragsprüfung, damit Sie denselben Betrag nicht doppelt in Ihr Budget aufnehmen.

Textform und Anwendungsbereich: die gesetzlichen Regeln

§ 656a BGB verlangt für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses Textform. Diese Formregel ist nicht auf Verbraucherkäufer beschränkt. Nach § 126b braucht es eine lesbare Erklärung mit benanntem Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger. Eine speicherbare E-Mail kann diese Anforderungen erfüllen. Bewahren Sie Angebot und Annahme gemeinsam auf. Eine mündliche Erläuterung bei der Besichtigung ersetzt den dokumentierten Vertrag nicht. Prüfen Sie auch, welches Objekt und welche Leistung die Erklärung betrifft.

Verbraucher ist nach § 13 BGB eine natürliche Person, deren Geschäft überwiegend keinem gewerblichen oder selbständigen beruflichen Zweck zugeordnet ist. Die Bezeichnung Kapitalanleger beantwortet diese Frage noch nicht. Auch eine privat vermietete Wohnung kann unter den Schutz fallen. Halten Sie Nutzung und rechtliche Käuferstellung auseinander. Bei gemischten Zwecken, Gesellschaften oder unklarer Objektart sollte die Einordnung vor einer Kostenvereinbarung fachlich geklärt werden. Für ältere Rechtsverhältnisse nennt Art. 229 § 53 EGBGB eine Übergangsregel.

Maklerprovision: wie hoch und wie verhandelbar?

Die Teilungsvorschriften nennen keinen festen Provisionssatz. Vereinbaren Sie Höhe, Bezugsgröße und Umsatzsteuer ausdrücklich. Ohne bestimmte Vergütungshöhe enthält § 653 BGB eine Auffangregel für eine bestehende Taxe oder den üblichen Lohn. Eine fehlende Prozentangabe bedeutet deshalb nicht automatisch Kostenfreiheit. Lassen Sie den verlangten Betrag und seine Grundlage erklären. Verhandeln Sie vor Abschluss über den Gesamtumfang der Leistung und dokumentieren Sie das Ergebnis. Eine spätere Kaufpreisänderung sollte in einer darauf bezogenen Provisionsrechnung nachvollziehbar sein.

Für Maklerprovision in NRW, Bayern und Hessen gilt dieselbe bundesrechtliche Teilungsregel wie in den anderen Ländern. Regionale Tabellen ersetzen Ihren Vertrag nicht. Hier wird kein üblicher Landessatz behauptet. Die folgenden 3,57 Prozent brutto je Seite sind ausschließlich eine Beispielannahme. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entsprechen sie rechnerisch 3 Prozent netto. Quelle des Umsatzsteuersatzes ist § 12 Absatz 1 UStG. Ob Umsatzsteuer in Ihrem Fall auszuweisen ist, entnehmen Sie dem Vertrag und der Rechnung.

Ein Vergleich von Angeboten ist nur sinnvoll, wenn sich die angegebenen Sätze auf dieselbe Grundlage beziehen. Fragen Sie, ob der Satz brutto oder netto ist, wer Auftraggeber ist und welche weiteren Zahlungen vorgesehen sind. Vergleichen Sie auch die vereinbarten Aufgaben: Nachweis einer Kaufgelegenheit und Vermittlung eines Vertrags sind unterschiedliche Leistungsbeschreibungen. Bewahren Sie die endgültige Vereinbarung auf; eine frühere Anzeige muss nicht sämtliche später vereinbarten Einzelheiten enthalten. Planen Sie nur den Betrag ein, den Sie nach dieser Prüfung tatsächlich übernehmen sollen.

Maklerprovision berechnen: brutto, netto und Gesamtbetrag

Der Rechner multipliziert Ihren Kaufpreis mit dem Bruttoprozentsatz je Seite. Der Nettobetrag ergibt sich durch Division des Bruttobetrags durch eins plus Umsatzsteuersatz geteilt durch hundert. Die Differenz ist die enthaltene Umsatzsteuer. Das Modell nimmt auf beiden Seiten denselben Satz an und verdoppelt den auf Cent gerundeten Käuferbetrag für die Gesamtprovision. Es prüft keine Vertragswirksamkeit und bildet keine reine Innenprovision oder ausschließliche Käuferbeauftragung ab. Ersetzen Sie die Voreinstellung durch Ihre dokumentierte Vereinbarung.

Bei dem angenommenen Kaufpreis von 400.000 Euro ergeben sich 14.280 Euro brutto für den Käufer. Darin stecken 12.000 Euro netto und 2.280 Euro Umsatzsteuer. Zusammen mit dem gleich hohen Verkäuferbetrag beträgt die Modellprovision 28.560 Euro. Die Steuer wird nicht nochmals auf den bereits als brutto bezeichneten Betrag aufgeschlagen. Eine Rechnung mit Nettosatz verlangt dagegen die zusätzliche Steuerberechnung. Vergleichen Sie Beträge auf Cent und achten Sie darauf, dass die Summe der ausgewiesenen Teile den Zahlungsbetrag ergibt.

Wann wird Maklerprovision fällig?

Nach § 652 BGB entsteht die Zahlungspflicht für den versprochenen Maklerlohn nur, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Beim Hauskauf ist damit der Kaufvertrag gemeint, nicht allein das Besichtigungsprotokoll. Ein wirksamer Maklervertrag und der Zusammenhang mit der Maklerleistung müssen vorliegen. Bei einem unter aufschiebender Bedingung geschlossenen Kaufvertrag kann der Lohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Die Rechnung allein beweist diese Voraussetzungen nicht.

Für eine Kostenabwälzung nach § 656d kommt eine besondere Reihenfolge hinzu: Der ursprüngliche Auftraggeber muss seine Zahlungspflicht erfüllt haben, und er oder der Makler muss dies nachweisen. Erst dann wird der Anspruch gegen die andere Partei fällig. Diese Nachweisregel gilt nicht automatisch bei zwei eigenen Maklerverträgen nach § 656c. Trennen Sie Anspruchsentstehung, vertragliches Zahlungsziel und besondere gesetzliche Fälligkeit. Kaufpreiszahlung, Eigentümereintragung und Maklerrechnung sind unterschiedliche Vorgänge. Die Seite Notarkosten erklärt die gesonderten Gebühren des Notariats und Grundbuchamts.

Maklerprovision prüfen in 5 Schritten

1. Textform sichernLegen Sie Maklerangebot, Annahme und Änderungen zusammen ab. Benennen die Erklärungen die Beteiligten und lassen sie sich unverändert speichern? Gleichen Sie Objekt, Leistung und Provisionsklausel mit den Unterlagen ab.
2. Anwendungsbereich klärenPrüfen Sie Wohnung oder Einfamilienhaus und Ihren Verbraucherstatus. Bei Mehrfamilienhaus, Grundstück oder gemischter Nutzung braucht es eine eigene Einordnung. Vermietungsabsicht allein schließt Verbraucherstatus nicht aus.
3. Teilung nachvollziehenUnterscheiden Sie beide Maklerverträge, Kostenabwälzung und reine Beauftragung durch eine Seite. Lassen Sie bei Doppeltätigkeit gleich hohe Verpflichtungen erklären; prüfen Sie bei Abwälzung den verbleibenden Anteil des Auftraggebers.
4. Fälligkeit und Nachweis prüfenOrdnen Sie den Kaufabschluss und die ursächliche Maklerleistung zu. Bei § 656d verlangen Sie den Nachweis der vorherigen Zahlung des ursprünglichen Auftraggebers. Leiten Sie diese Zusatzanforderung nicht aus jeder Käuferrechnung ab.
5. Rechnung und Belege abgleichenVergleichen Sie Kaufpreisgrundlage, vereinbarten Satz, Netto, Umsatzsteuer und Brutto. Bewahren Sie Rechnung und Zahlungsnachweise auf. Stellen Sie konkrete Rückfragen zu Abweichungen, bevor Sie eine unklare Forderung übernehmen.

Ergänzen Sie diese Prüfung um die Hauskauf-Checkliste. Sie führt Unterlagen, Finanzierung und Übergabe zusammen. Notieren Sie für jede offene Frage den Ansprechpartner und den fehlenden Beleg. Eine ordentliche Rechenliste hilft bei der Budgetplanung, ersetzt aber keine Prüfung streitiger Vertragsklauseln. Bei Zeitdruck sollte die ungeklärte Provision sichtbar offen bleiben, statt durch einen vermeintlich üblichen Prozentsatz ersetzt zu werden.

Mehrfamilienhaus, Grundstück, Kapitalanleger und Innenprovision

Die speziellen Regeln sind auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser zugeschnitten. Für ein Mehrfamilienhaus als Ganzes oder ein unbebautes Grundstück darf die Halbteilung nicht automatisch unterstellt werden. Es gelten die einschlägigen allgemeinen Regeln und Vereinbarungen. Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus bleibt dagegen eine Wohnung. Bei Objekten mit mehreren Nutzungen ist die tatsächliche Einordnung entscheidend, nicht allein die Überschrift des Exposés. Lassen Sie den Vertrag vor einer Zusage einordnen.

Bei einer reinen Innenprovision zahlt der Verkäufer nach seiner Vereinbarung, ohne eine eigene Käuferprovision zu vereinbaren oder Kosten auf den Käufer abzuwälzen. Das heißt nicht, dass der Verkauf wirtschaftlich ohne Vermittlungskosten stattfindet. Für Ihre Zahlungsliste zählt die konkrete Verpflichtung. Erscheint später doch eine Käuferforderung, fragen Sie nach der Rechtsgrundlage und der gesamten Vertragskonstellation. Die Bezeichnung provisionsfrei ist kein Ersatz für das Lesen Ihrer Unterlagen. Den Kaufpreis selbst und seine Angemessenheit prüfen Sie unabhängig davon.

Steuerliche Einordnung und Grenzen der Übersicht

§ 255 Absatz 1 HGB zählt zu den Anschaffungskosten auch einzeln zuordenbare Erwerbsnebenkosten. Eine dem Erwerb zugeordnete Maklerprovision kann deshalb Teil der Anschaffungskosten sein. Daraus folgt keine allgemeine Zusage eines sofortigen Steuerabzugs. Nutzung, Zuordnung zu Gebäude und Boden sowie der konkrete steuerliche Zusammenhang müssen gesondert geprüft werden. Bewahren Sie die Rechnung mit dem Kaufvertrag auf und lassen Sie die Behandlung Ihrer Kosten durch eine Steuerberatung klären.

Die Grunderwerbsteuer bleibt ein eigener Erwerbsposten. Diese Übersicht behauptet keine pauschale Ausnahme jeder Maklerzahlung von ihrer Bemessungsgrundlage. Vertragsgestaltungen und übernommene Verpflichtungen benötigen eine eigene Prüfung. Auf Immobilie kaufen finden Sie die weiteren Entscheidungsschritte. Unsere Datenquellen erläutern den Unterschied zwischen gesetzlicher Quelle, Nutzerangabe und Rechenannahme. Hier sind die Normen Quellen, Ihre Eingaben Angaben und die Beispielpreise Annahmen. Der Rechner ist eine grobe Orientierung ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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