Bodenrichtwert Berlin: amtlichen Wert finden und richtig lesen

Bodenrichtwert Berlin: Wo finden Sie die amtliche Auskunft?

Öffnen Sie BORIS Berlin oder folgen Sie dem Einstieg des Gutachterausschusses. Sie können nach Adresse, Flurstück oder Bodenrichtwertnummer suchen und einen PDF-Ausdruck erzeugen. Onlineabruf und selbst erstelltes PDF sind laut Service-Portal Berlin kostenfrei. Eine Registrierung ist nicht erforderlich. Prüfen Sie vor der Suche, ob Sie eine aktuelle Marktgrundlage oder den steuerlichen Jahrgang benötigen. So vermeiden Sie, dass ein korrekt gefundener Wert für den falschen Zweck verwendet wird.

Die amtlichen Meldungen unterscheiden Veröffentlichung und Bewertungszeitpunkt: Der Jahrgang zum 01.01.2026 wurde am 19.03.2026 in BORIS bereitgestellt. Das bedeutet nicht, dass sein Wertverhältnis vom März stammt. In BORIS stehen nach der amtlichen Übersicht Stichtage von 01.01.2002 bis 01.01.2026 zur Auswahl. Ältere Karten werden über andere Berliner Geodatenangebote bereitgestellt. Halten Sie den gewählten Stichtag auf Ihrem Ausdruck fest; das Abrufdatum allein ersetzt ihn nicht. Stand dieser Angaben: 10.10.2026.

BORIS Berlin Schritt für Schritt bedienen

Der folgende Klickweg gilt laut amtlicher Anleitung. Grundlage sind die kurze Benutzeranleitung und die ausführliche Benutzeranleitung. Die Bedienfolge wurde für diesen Artikel nicht selbst in der Oberfläche nachgeklickt. Wenn Schaltflächen anders angeordnet sind, öffnen Sie die amtliche Hilfe und orientieren Sie sich an den bezeichneten Suchfunktionen. Für eine wiederholbare Abfrage speichern Sie Adresse, Suchweg und Stichtag zusammen.

1. Amtliches Portal öffnenGehen Sie beim Gutachterausschuss zu „Marktinformationen“, dann „Bodenrichtwerte“ und „Zu BORIS Berlin“. Der direkte Portalzugang ist oben verlinkt.
2. Straßenname suchenTragen Sie unter „Adresssuche“ zunächst nur einen Teil des Straßennamens ein. Mindestens drei Zeichen genügen laut amtlicher Hilfe. Lassen Sie die übrigen Felder vorerst leer.
3. Treffer auswählenKlicken Sie auf „Weiter“, wählen Sie die passende Straße aus der Liste und ergänzen Sie die Hausnummer. Prüfen Sie die Schreibweise, wenn kein Treffer erscheint.
4. Adresse auf der Karte zeigenSobald die Adresse eindeutig ist, wählen Sie „Auf Karte anzeigen“. Vergleichen Sie den Markierungspunkt mit Ihrem Grundstück und dem tatsächlichen Lagezusammenhang.
5. Sachdaten öffnenKlicken Sie mit dem Fadenkreuz in den Markierungskreis beziehungsweise auf das Grundstück. Links erscheinen der Richtwert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und die Merkmale der Zone.
6. Stichtag kontrollierenÜber „Stichtage“ oberhalb des Kartenausschnitts wechseln Sie den Jahrgang. Für die Grundsteuer wählen Sie nach der amtlichen Hilfe ausdrücklich 01.01.2022, unabhängig vom Baujahr.
7. PDF aufbewahrenDer PDF-Button neben dem Stichtagsfeld erstellt den Ausdruck. Kontrollieren Sie darin Betrag, Nutzung, Bebauungsdichte und Stichtag, bevor Sie die Angaben weiterverwenden.

Ein Adresstreffer ersetzt die Prüfung des Grundstücks nicht. Bei großen Grundstücken oder einer Lage an der Zonengrenze kann ein einzelner Punkt die Zuordnung nur teilweise erklären. Vergleichen Sie den Kartenausschnitt mit Ihren Lageunterlagen. Bleibt die passende Zone unklar, senden Sie der Geschäftsstelle die Adresse und Ihre konkrete Zuordnungsfrage. Das ist hilfreicher als die ungeprüfte Übernahme eines gut sichtbaren Nachbarwerts.

Nutzung, GFZ und Beitragszustand richtig lesen

Der Betrag bezieht sich auf die Grundstücksfläche, nicht auf Wohnfläche. Die Berliner Zeichenerklärung 2026 ordnet die Kürzel den Nutzungen zu. Stehen mehrere Werte in einer Zone, gehören sie zu unterschiedlichen Nutzungsmerkmalen. Wählen Sie den fachlich passenden Teilmarkt; der höhere Betrag ist keine allgemeine Empfehlung. Die folgende Lesetabelle fasst ausgewählte amtliche Zeichen zusammen.

Die WGFZ beschreibt die für die Bewertung zugrunde gelegte typische Bebauungsdichte. Sie kann von planungsrechtlichen Angaben abweichen. Aus den Merkmalen des Bodenrichtwerts entsteht deshalb kein Anspruch auf eine Baugenehmigung. Auch die GFZ im WFS-Datensatz sollten Sie zusammen mit der amtlichen Erläuterung lesen. Für planungsrechtliche Flächenangaben erläutert der Ratgeber zu GRZ und GFZ die Begriffe und die benötigten Planunterlagen.

Für eine fachliche Umrechnung nennt die Berliner Erläuterung die im Jahr 2004 veröffentlichten GFZ-Umrechnungskoeffizienten. Ein einfacher proportionaler Aufschlag ist daraus nicht abzuleiten. Ein Wechsel vom Geschosswohnungsbau zum Einfamilienhaus-Teilmarkt durch Umrechnung ist unzulässig. Dieser Artikel bietet deshalb keine WGFZ-Rechenfunktion. Prüfen Sie zuerst Nutzung, Modell und zuständige Fachauskunft, bevor Sie einen Wert an veränderte Grundstücksmerkmale anpassen.

Berliner Baulandrichtwerte beziehen sich nach der Erläuterung auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Das beschreibt den Beitragszustand der Wertgrundlage und ersetzt keine Prüfung Ihrer konkreten Unterlagen. Zonengrenzen sind zudem in der Regel nicht grundstücksscharf. Besondere Straßen- und Platzwerte lassen sich nicht ohne Einzelprüfung auf angrenzende Flächen übertragen. In Sanierungsgebieten bezeichnet SU den maßnahmeunbeeinflussten Zustand, N den bereits erreichten Neuordnungsstand. Lesen Sie beide Angaben zusammen mit dem Gebietshinweis.

Ein belegtes Berliner Kartenbeispiel

Das folgende Beispiel zeigt, warum Betrag und Merkmale zusammengehören. Grundlage ist die amtliche WFS-Gegenprobe am Adresspunkt des Roten Rathauses, dokumentiert im Prüfauftrag vom 10.10.2026. Die Abfrage liefert einen Zonenwert und keine Bewertung einzelner Grundstücke. Ein Adresspunkt kann bei größeren Flächen eine andere Zuordnung ergeben als die Prüfung des gesamten Flurstücks. Das Rote Rathaus liegt an der Grenze der Bodenrichtwertzonen 1073 und 1095. Beide Zonen weisen zum 01.01.2026 denselben Wert aus (amtliche Ergebnisliste M1/M2 2026, Abruf 10.10.2026). Aus dem Treffer wird auch keine baurechtliche Aussage über das Rathaus abgeleitet.

Der Datendienst und BORIS gehören zu den amtlichen Berliner Angeboten. Das Beispiel ist weder ein Bezirksschnitt noch eine Preisempfehlung für Nachbargrundstücke. Verwenden Sie es als Lesemuster: Stichtag kontrollieren, Nutzung bestimmen, Bebauungsdichte lesen und die Lagezuordnung prüfen. Für Ihr eigenes Grundstück müssen Sie diese Auswahl selbst nachvollziehen und den passenden Ausdruck aufbewahren. Ein weiteres Kartenbeispiel wird erst nach eigenständiger bestätigter Abfrage ergänzt.

Vom Richtwert zur groben Bodenwert-Orientierung

Wenn Sie die passende Zone und Ihre belegte Grundstücksfläche kennen, können Sie im Bodenwert-Rechner beide Angaben zur groben Orientierung verbinden. Geben Sie Ihren eigenen recherchierten Richtwert ein. Der Rechner bewertet keine Berliner Adresse und nimmt keine amtliche WGFZ-Umrechnung vor. Abweichende Nutzung, Rechte, Zuschnitt oder Sanierungszustand bleiben offene Prüfaufgaben. Ein unpassender Ausgangswert wird durch die Multiplikation mit der Fläche nicht geeigneter.

Für einen Kaufpreis oder Verkauf einer bebauten Immobilie reicht diese Bodenbetrachtung nicht aus. Gebäude, Zustand und geeignete Marktdaten gehören zur nächsten Prüfung. Der Artikel zum Verkehrswert erklärt Wertzweck und Bewertungszeitpunkt; die Übersicht der Bewertungsverfahren hilft bei der Wahl einer passenden Grundlage. Unter Bewerten finden Sie die zusammenhängenden Prüfschritte und weitere Unterlagenfragen.

Grundsteuer Berlin: anderer Stichtag, keine GFZ-Umrechnung

Berlin verwendet für die Grundsteuer das Bundesmodell. Für die Wertverhältnisse ist der 01.01.2022 maßgeblich. Die amtliche Berliner Hilfe verlangt den Bodenrichtwert zu diesem Stichtag und ausdrücklich keine GFZ-Umrechnung für die Grundsteuerangabe. § 247 BewG regelt die Bodenbewertung und grundsätzlich unbeachtliche Abweichungen vom Richtwertgrundstück. Wählen Sie den Jahrgang über „Stichtage“; weder das Baujahr noch der aktuelle Marktjahrgang ersetzen diese Auswahl.

Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt 470 % für 2025 bis 2027. Für 2026 und 2027 ist § 4 des Haushaltsgesetzes 2026/2027, GVBl. Nr. 37/2025 die Fundstelle; für 2025 nennt die Bekanntmachung im Amtsblatt, Kopie bei BBU den entsprechenden Hebesatz. Quellen geprüft 10.10.2026. Der Hebesatz wird auf den Steuermessbetrag angewendet, nicht unmittelbar auf den Bodenrichtwert. Diese Seite enthält keinen Steuerrechner; für Ihren Bescheid und besondere Fälle klären Sie die Angaben mit dem Finanzamt oder einer steuerlichen Fachperson.

Gutachterausschuss Berlin: Kontakt, Gebühr und Marktbericht

Für fachliche Fragen ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zuständig. Sie erreichen sie über gaa@senstadt.berlin.de und die amtliche Kontaktseite. Beschreiben Sie Adresse, Stichtag, Nutzung und die unklare Zuordnung. Der Grundstücksmarktbericht ergänzt die Kartenwerte um Informationen zum Berliner Markt. Er ersetzt ebenfalls keine Prüfung einzelner Grundstücke; beachten Sie Berichtsjahr und beschriebenen Teilmarkt.

Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet laut Gebührenhinweis des Gutachterausschusses 32,00 € je Bodenrichtwert nach Tarifstelle 7004 VermGebO, geprüft 10.10.2026. Der kostenlose Onlineabruf einschließlich PDF bleibt davon getrennt. Prüfen Sie vor einer Bestellung, ob Ihr Zweck einen schriftlichen Dienst der Geschäftsstelle erfordert oder der selbst erzeugte Ausdruck genügt. Eine schriftliche Auskunft ist kein Verkehrswertgutachten. Fragen Sie bei zusätzlichen Leistungen nach Umfang und Gebühren, bevor Sie diese beauftragen.

Quellen nutzen und den nächsten Schritt vorbereiten

Seit dem 01.03.2025 gelten für die Fachdaten des Gutachterausschusses laut Nutzungsbestimmungen die Bedingungen der Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. GovData beschreibt die Nutzung ohne Bedingungen; ein Quellenvermerk ist freiwillig. Wir setzen ihn zur Nachvollziehbarkeit: Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, BORIS Berlin, dl-de/zero-2.0, Abruf 10.10.2026. Die gesonderten datenschutzrechtlichen Einschränkungen der Kaufpreissammlung AKS Online bleiben bestehen.

Wenn Sie einen Erwerb vorbereiten, trennen Sie laufende Grundsteuer von der Grunderwerbsteuer Berlin. Für die Planung zusätzlicher Zahlungen hilft die Übersicht der Kaufnebenkosten. Sammeln Sie den amtlichen Ausdruck, Ihre belegte Fläche und offene Zuordnungsfragen gemeinsam. Die Ratgeber-Übersicht führt Sie zu weiteren passenden Artikeln. Methodik und Datenabdeckung beschreibt Datenquellen. Quellen- und Redaktionsstand dieses Artikels: 10.10.2026; Stichtage der amtlichen Werte bleiben separat angegeben.

Häufige Fragen