Ertragswertverfahren Immobilien: Formel, Rechner und Quellen

Ertragswertverfahren: Was wird bei Immobilien berechnet?

Bei vermieteten Immobilien interessiert Sie, welche Erträge dem Eigentümer wirtschaftlich verbleiben. Das Verfahren verbindet diese jährlichen Erträge mit einem zeitlich begrenzten Gebäudemodell und dem Bodenwert. Ausgangspunkt sind marktüblich erzielbare Erträge, nicht eine beliebig hohe Wunschmiete. Nach § 27 entsteht zunächst der vorläufige Ertragswert. Die Einordnung im örtlichen Markt und die Prüfung besonderer Merkmale gehören zum weiteren Bewertungsweg.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt einen zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Grundstückseigenschaften, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Eine Formel allein beantwortet diese Frage nicht. Der Verkehrswert-Prüfweg zeigt, welche Unterlagen und Prüfungen zusätzlich nötig sind. Die Immobilienbewertung ordnet Ihren Anlass und die gewünschte Aussage ein. Wenn Herstellungskosten statt Erträge im Mittelpunkt stehen, zeigt das Sachwertverfahren den Rechenweg und die Marktanpassung. Geeignete Kaufpreise oder Flächenfaktoren prüfen Sie im Vergleichswertverfahren.

Bereiten Sie eine kleine Eingabenakte vor: Für jeden Parameter notieren Sie Betrag oder Dauer, Einheit, Quelle, Bezugsdatum und offene Fragen. Trennen Sie belegte Unterlagen von eigenen Annahmen. Eine aktuelle Rechnung mit historischen Daten bleibt eine Rechnung auf historischer Grundlage. Beim Vergleich zweier Szenarien ändern Sie möglichst nur einen Parameter; so erkennen Sie, welche Annahme das Ergebnis beeinflusst.

Ertragswert berechnen: Formel für beide Varianten

i ist der Liegenschaftszinssatz als Dezimalzahl, n die Restnutzungsdauer in Jahren, a der jährlich nachschüssige Rentenbarwertfaktor und d der Abzinsungsfaktor. Nach § 34 gilt für i größer null: a = (1 − (1 + i) hoch (−n)) / i; d = (1 + i) hoch (−n). Vier Prozent werden als i = 0,04 eingesetzt. Beim mathematischen Grenzfall i = 0 ist a = n und d = 1. Nullzins ist damit berechenbar, aber kein automatisch geeigneter Marktparameter.

Im allgemeinen Verfahren wird der jährliche Gebäudereinertrag kapitalisiert. Die Bodenwertverzinsung ist dafür Bodenwert mal i. Zum kapitalisierten Gebäudereinertrag wird der Bodenwert addiert. Derselbe objektspezifisch angepasste Zinssatz gilt für Verzinsung und Kapitalisierung; die Kapitalisierungsdauer ist die Restnutzungsdauer. Wer nur eine Jahresmiete nach Abzügen zum Bodenwert addiert, lässt die Kapitalisierung aus.

Im vereinfachten Verfahren kapitalisieren Sie den gesamten Reinertrag und addieren den abgezinsten Bodenwert. Bei identischen Eingaben sind beide Varianten rechnerisch gleich, weil i × a = 1 − d gilt. Die Vereinfachung spart eine rechnerische Aufteilung, keine Datenprüfung. Vergleichen Sie daher nicht einen allgemeinen Wert mit Marktmieten und einen vereinfachten Wert mit unbereinigten Istmieten.

Ertragswertverfahren Rechner: Ihre Eingaben nachvollziehen

Der Rechner zeigt die Zwischenwerte und beide vorläufigen Ergebnisse. Er prüft Zahlenformate, aber weder Ihre Mietunterlagen noch Zustand, Quelle oder Übertragbarkeit der Eingaben. Bewirtschaftungskosten geben Sie als jährlichen Betrag selbst ein. Eine frei gewählte Kostenquote wird nicht als amtliche Pauschale angeboten. Die Beispielschaltfläche lädt ausschließlich redaktionelle Annahmen; Sie können diese wieder leeren.

Nutzen Sie ein Ergebnis als Anlass für eine gezielte Nachfrage: Welcher Parameter ist belegt und welcher nur vermutet? Lassen Sie einen unsicheren Zinssatz oder eine Restnutzungsdauer fachlich prüfen, bevor Sie darauf eine Kauf-, Verkaufs- oder Erbentscheidung stützen. Dieses Angebot ist allgemeine Recheninformation und keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Es ersetzt kein Gutachten; eine Haftungszusage für Ihre Bewertungsentscheidung ist damit nicht verbunden.

Periodisches Ertragswertverfahren bei gesicherten Veränderungen

§ 30 beschreibt eine weitere Variante für periodisch unterschiedliche Erträge. Gesichert ableitbare Reinerträge einzelner Perioden werden auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst; hinzu kommt der abgezinste Restwert. Der Betrachtungszeitraum richtet sich nach der Sicherheit der Ertragsprognose und soll zehn Jahre nicht überschreiten. Eine bloße Hoffnung auf höhere Mieten ist keine gesicherte Grundlage. Dieser Rechner bildet keine Perioden und keinen individuellen Restwert ab. Bei konkret absehbaren wesentlichen Veränderungen benötigen Sie eine entsprechend begründete Bewertung.

Istmiete oder Marktmiete: den Jahresrohertrag prüfen

Nach § 31 ist der Jahresreinertrag der jährliche Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag beruht auf den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Tatsächliche Erträge sind anzusetzen, wenn sie marktüblich erzielbar sind. Deshalb genügt weder die aktuelle Kontogutschrift noch ein Inserat für eine vermeintlich höhere Neuvermietungsmiete als alleiniger Nachweis.

Legen Sie Mietverträge, Flächenaufstellung, vereinbarte Nutzungen und eine geeignete örtliche Vergleichsgrundlage nebeneinander. Prüfen Sie Nettomiete, Umlagen, zeitliche Bindungen und Leerstand getrennt. Dokumentieren Sie, ob die eingetragene Jahreszahl aus Vertragsunterlagen, einer geprüften Marktgrundlage oder einer eigenen Annahme stammt. Eine Monatsangabe dürfen Sie erst nach dieser Abgrenzung auf ein Jahr umrechnen. Der Rechner untersucht diese Voraussetzungen nicht.

Overrent bezeichnet hier gegenüber dem marktüblichen Ansatz überhöhte, Underrent niedrigere besondere Ertragsverhältnisse. Soweit deren Wirkung nicht schon anderweitig berücksichtigt ist, werden solche Besonderheiten nach § 8 gesondert eingeordnet. Ein dauerhaft hoher Vertragsertrag ist nicht automatisch für die gesamte Restnutzungsdauer kapitalisierbar. Berücksichtigen Sie dieselbe Abweichung nicht gleichzeitig in Miete, Zinssatz und einem zusätzlichen pauschalen Abschlag.

Bewirtschaftungskosten: jährliche Aufwendungen abgrenzen

§ 32 erfasst regelmäßige Aufwendungen für ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung, soweit sie nicht durch Umlagen oder andere Kostenübernahmen gedeckt sind. Dazu zählen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und entsprechend nicht gedeckte Betriebskosten. Warmmiete abzüglich aller Rechnungen ist daher keine ausreichende Modellbeschreibung. Prüfen Sie insbesondere, wer Kosten trägt und ob deren Wirkung bereits im Rohertrag enthalten ist.

Instandhaltung beschreibt einen langfristigen marktüblichen Aufwand zur Erhaltung des zugrunde gelegten Ertragsniveaus. Eine große einmalige Modernisierung darf nicht ungeprüft als identischer jährlicher Abzug behandelt werden. Auch eigene Verwaltungsarbeit kann im Ansatz relevant sein. Ein leeres Kostenfeld bedeutet fehlende Information, nicht kostenfreie Bewirtschaftung. Der Rechner verlangt deshalb eine ausdrückliche Eingabe und setzt ohne diese keinen Wert an.

§ 12 Absatz 5 verweist bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis auf Anlage 3. Deren Euroansätze für Verwaltung und Instandhaltung sind auf den jeweiligen Stichtag fortzuschreiben; historische Basiswerte dürfen nicht als heutige Beträge ausgegeben werden. Der örtliche Bericht legt das verwendete Modell offen. Übernehmen Sie den Zinssatz und Kostenansatz gemeinsam, statt den Zinssatz aus einem Modell mit einer beliebigen Quote aus einem anderen zu kombinieren.

Restnutzungsdauer und Bodenwert passend bestimmen

Die Restnutzungsdauer ist nach § 4 die voraussichtlich verbleibende wirtschaftliche Nutzungszeit bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Sie ergibt sich regelmäßig aus Gesamtnutzungsdauer und Alter unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten. Modernisierungen, Instandsetzungen und unterlassene Instandhaltung können die Dauer beeinflussen. Das Baujahr allein ist deshalb kein vollständiger Nachweis. Eine optisch gepflegte Fassade bestätigt keine bestimmte verbleibende Dauer.

Fordern Sie Baujahr, Bauteilzustand und dokumentierte Modernisierungen an. Lassen Sie nachvollziehbar erklären, welches örtliche Modell verwendet wurde. Eine Finanzierungslaufzeit oder Ihre geplante Haltedauer ersetzt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nicht. Bei null oder negativer Dauer stoppt dieser Rechner; daraus folgt kein automatischer Gebäudewert von null. Der Bewertungsfall benötigt dann einen anderen fachlich begründeten Ansatz.

Der Bodenwert benötigt eine eigene objektbezogene Grundlage. Im Bodenwert-Rechner finden Sie die Multiplikationsorientierung und amtliche Zugänge. Prüfen Sie Richtwertgrundstück, Nutzungsart, Stichtag und abweichende Merkmale. Ein Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter ist noch kein Bodenwert in Euro. Tragen Sie im Ertragswertrechner den bereits abgegrenzten Gesamtbetrag ein und dokumentieren Sie dessen Herleitung.

Veröffentlichte Liegenschaftszinssätze: Beispiele aus vier Ländern

§ 21 beschreibt Liegenschaftszinssätze als aus geeigneten Kaufpreisen und Reinerträgen abgeleitete Kapitalisierungszinssätze. Sie sind keine Kreditzinsen. Nach § 33 ist die Eignung für das Objekt zu prüfen und bei Abweichungen sachgerecht anzupassen. Die folgenden amtlichen Beispiele zeigen unterschiedliche Regionen und Modelle. Sie ergeben weder eine Deutschland-Spanne noch einen empfohlenen Zinssatz für Ihre Immobilie. Historische Grundlagen sind ausdrücklich gekennzeichnet.

In Kiel ist der Basiswert von 2022 ausdrücklich von der Zeitfortschreibung getrennt. Der Bericht 2026 nennt für 2025 den Anpassungsfaktor 1,49; zusätzlich bleiben Lage, Miete und weitere Merkmale zu berücksichtigen. Brandenburgs Zeile zeigt die Mehrjahresauswertung des Berichts 2024; sie ist keine aktuelle Einzeljahresangabe. Neuere Veröffentlichungen sind beim Ausschuss zu prüfen. Ein Mittelwert und eine Standardabweichung wie in Velbert sind keine beobachtete Minimum-Maximum-Spanne.

So finden Sie den Liegenschaftszins Ihres Gutachterausschusses: Bestimmen Sie zuerst dessen örtliche Zuständigkeit über das amtliche Landesportal. Öffnen Sie dann den zum Bewertungsstichtag passenden Grundstücksmarktbericht und suchen Sie nach Liegenschaftszinssätzen beziehungsweise Daten für die Wertermittlung. Wählen Sie die passende Objektart und Region. Lesen Sie anschließend Modellbeschreibung, Stichprobenzeitraum und Anpassungsregeln. Fehlt eine geeignete Veröffentlichung, fragen Sie die Geschäftsstelle nach der benötigten Datengrundlage.

Modellkonformität: Zinssatz, Kosten und Dauer zusammen prüfen

§ 10 verlangt bei der Verwendung erforderlicher Bewertungsdaten dieselben Modelle und Modellansätze wie bei deren Ableitung. Die Modellbeschreibung nach § 12 Absatz 6 ist dafür maßgeblich. Der Zinssatz lässt sich deshalb nicht unabhängig von Restnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten beurteilen. Notieren Sie die im Bericht verwendeten Ansätze, bevor Sie einen Wert in den Rechner übertragen.

Wenn passende Modelle fehlen, machen Sie die Lücke sichtbar, statt ein scheinbar amtliches Ergebnis zu erzeugen. Speichern Sie die verwendete Berichtsfassung und die konkrete Seite zusammen mit Ihrem Rechenblatt. In der Datenquellenübersicht finden Sie den Umgang mit Herkunft und Datenstand. Dieses Vorgehen hilft auch einem beauftragten Sachverständigen, Ihre bisherigen Annahmen gezielt zu prüfen.

Vervielfältiger Ertragswertverfahren: Tabelle der Barwertfaktoren

Die Tabelle berechnet den Kapitalisierungsfaktor aus derselben Funktion wie der Rechner. Die ausgewählten Zinssätze und Dauern sind redaktionelle Rechenszenarien vom 09.10.2026, keine örtlichen Marktdaten. Die Faktoren sind dimensionslos und auf vier Nachkommastellen gerundet; intern bleibt die Rechnung ungerundet. Verwenden Sie für Ihren Fall die geprüften Parameter, statt den nächstgelegenen Tabellenwert als passenden Ansatz zu übernehmen.

Ein höherer Zinssatz reduziert bei derselben positiven Jahreszahlung den heutigen Wert der künftigen Zahlungen. Eine längere Dauer erhöht den Faktor bei gleichem Zinssatz. Diese Zusammenhänge erklären die Empfindlichkeit der Rechnung; sie bestätigen keine konkrete Restnutzungsdauer. Der Barwertfaktor ist außerdem nicht identisch mit einem Kaufpreisfaktor, der einen beobachteten Kaufpreis durch einen Jahresrohertrag teilt.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Beispiel mit denselben Annahmen

Aus diesen Annahmen ergeben sich 20.000 Euro Reinertrag pro Jahr, 8.000 Euro Bodenwertverzinsung pro Jahr und 12.000 Euro Gebäudereinertrag pro Jahr. Der Barwertfaktor beträgt gerundet 17,292. Allgemein werden daraus 207.504 Euro kapitalisierter Gebäudereinertrag zuzüglich des angenommenen Bodenwerts. Vereinfacht wird der gesamte Reinertrag kapitalisiert und der abgezinste Bodenwert von 61.664 Euro ergänzt. Beide Wege ergeben rund 407.504 Euro vorläufigen Ertragswert.

Alle Zwischenwerte sind aus dem Demo abgeleitete Rechenwerte mit Stand 09.10.2026. Die Rundung auf volle Euro beschreibt keine Marktgenauigkeit. Laden Sie das Beispiel im Rechner und ändern Sie einen Parameter, um seine Wirkung zu verfolgen. Eine rechnerische Gleichheit der beiden Varianten belegt nur die übereinstimmende Datenbasis und Formelstruktur. Sie bestätigt weder einen Verkaufspreis noch die fachliche Eignung des Beispiels.

Ertragswert berechnen in 6 Schritten

1. Anlass und Stichtag festlegenBestimmen Sie Bewertungsgegenstand, Zweck und Zeitpunkt. Legen Sie eine Liste der vorhandenen Unterlagen und offenen Fragen an.
2. Rohertrag prüfenOrdnen Sie tatsächliche Mieten, marktüblich erzielbare Erträge und zulässige Nutzung zu. Halten Sie die verwendete Grundlage fest.
3. Kosten und Reinertrag bestimmenErmitteln Sie regelmäßige nicht gedeckte Bewirtschaftungskosten im passenden Modell. Ziehen Sie diese vom Jahresrohertrag ab.
4. Boden, Zinssatz und Dauer begründenPrüfen Sie Bodenwertherleitung, örtliche Zinsfundstelle und wirtschaftliche Restnutzungsdauer zusammen. Kennzeichnen Sie Annahmen ausdrücklich.
5. Vorläufigen Ertragswert rechnenVerwenden Sie einen ungerundeten Barwertfaktor und dieselbe Datenbasis für beide Varianten. Kontrollieren Sie Einheiten und Zwischenwerte.
6. Markt und besondere Merkmale einordnenPrüfen Sie Marktanpassung und anschließend besondere Grundstücksmerkmale. Lassen Sie die Aussagefähigkeit für die Verkehrswertermittlung beurteilen.

Nach dem vorläufigen Ertragswert: Markt und besondere Merkmale

Nach § 27 entspricht der marktangepasste vorläufige Ertragswert nach Maßgabe des § 7 dem vorläufigen Ertragswert. Marktbezug erfolgt insbesondere über geeignete Erträge und Zinssätze. Reichen deren Anpassungen nicht aus, kann eine zusätzliche Marktanpassung erforderlich sein. Erst danach werden vorhandene besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Der Rechner führt weder diese Marktprüfung noch eine automatische Zu- oder Abschlagsberechnung durch.

Besondere Ertragsverhältnisse, erhebliche Schäden oder grundstücksbezogene Rechte können nach § 8 relevant sein, soweit ihr Einfluss nicht bereits berücksichtigt wurde. Eine Reparaturrechnung entspricht nicht automatisch einem gleich hohen Wertabschlag. Sammeln Sie Befunde und lassen Sie deren örtliche Marktwirkung nachvollziehbar einordnen. Bei einem negativen Gebäudereinertrag zeigt der Rechner die rechnerische Folge ohne Kappung; die wirtschaftliche Nutzbarkeit braucht dann besonders sorgfältige Prüfung.

Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert und Unternehmensbewertung

Die Verfahrenswahl hängt nach § 6 auch von den geeigneten verfügbaren Daten ab. Das Ertragswertverfahren setzt belastbare Ertragsparameter voraus, das Vergleichswertverfahren geeignete Vergleichsgrundlagen und das Sachwertverfahren passende Kosten- und Marktansätze. Ein Verfahren wird nicht allein deshalb richtig, weil sein Ergebnis Ihrer Preisvorstellung entspricht. Der Verfahrensvergleich hilft beim Begründen der Auswahl.

Für eine Kaufentscheidung vergleichen Sie außerdem Vertragsforderung und Unterlagen im Kaufpreis-Prüfweg. Im Erbfall verbinden Sie die Bewertungsfrage mit Behalten, Vermieten oder Verkaufen. Eine Renditerechnung für Ihre persönliche Finanzierung beantwortet dabei eine andere Frage als die objektbezogene Wertermittlung. Ihre persönliche Steuerbelastung und Ihr Kreditzins werden hier nicht berechnet.

Dieser Artikel behandelt Ertragswertverfahren für Immobilien nach ImmoWertV. Unternehmensbewertung, insbesondere nach IDW S 1, ist ein anderer Bewertungsgegenstand und wird hier nicht behandelt. Auch steuerliche Bewertungsmodelle nach dem Bewertungsgesetz werden nicht durch diesen Immobilienrechner abgebildet. Klären Sie vor einer Weitergabe, welche Grundlage der Empfänger benötigt, und bezeichnen Sie das Rechnergebnis weiterhin als vorläufige Rechenorientierung.

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