Sachwertverfahren Immobilie: Rechner, Formel und Alterswertminderung

Sachwertverfahren Immobilie: Was wird berechnet?

Wenn Sie ein selbst genutztes Haus bewerten lassen, sind laufende Mieterträge oft keine geeignete alleinige Grundlage. Das Sachwertverfahren betrachtet nutzbare bauliche und sonstige Anlagen zunächst über ein Kostenmodell. Der Boden erhält einen eigenen Wertansatz. Anschließend wird die Summe an die örtlichen Marktverhältnisse angepasst. Diese Reihenfolge nach § 35 ImmoWertV erklärt, weshalb Baukosten und Verkaufspreise voneinander abweichen können.

Die Verfahrenswahl richtet sich nach § 6 unter anderem nach verfügbaren geeigneten Daten und den Gepflogenheiten des jeweiligen Grundstücksmarktes. Ein eigengenutztes Einfamilienhaus ist deshalb ein typischer Prüfungsfall, aber kein automatischer Auftrag für dieses Verfahren. Fehlen geeignete Kostenmodelle oder örtliche Sachwertfaktoren, muss die Bewertung diese Lücke benennen und andere Grundlagen prüfen. Die Immobilienbewertung hilft Ihnen, Anlass, Stichtag und vorhandene Unterlagen zu ordnen.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht sich auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis am Bewertungsstichtag. Tatsächliche Eigenschaften und rechtliche Gegebenheiten zählen; persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben außen vor. Selbst vollständig ausgefüllte Rechnerfelder bestätigen diesen Preis nicht. Im Verkehrswert-Prüfweg erkennen Sie, welche Objektprüfung, Marktbegründung und fachliche Würdigung für eine belastbare Aussage hinzukommen.

Sachwertverfahren berechnen: das Schema Schritt für Schritt

Kostenkennwert, Flächenbezug und Gebäudeart müssen zusammenpassen. Im Rechner sind Herstellungskosten zunächst der Multiplikationswert aus BGF und Ihrem bereits auf den Stichtag fortgeschriebenen Kennwert. Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor werden danach getrennt gezeigt. Der vorläufige Außenanlagenwert wird als selbst ermittelter Gesamtbetrag hinzugefügt. Dadurch können Sie kontrollieren, welcher Schritt eine Zahl verändert hat und wo noch ein Beleg fehlt.

Nach der Multiplikation mit dem Sachwertfaktor heißt das Ergebnis hier ausdrücklich marktangepasster vorläufiger Sachwert. Der Rechner bildet keine zusätzliche Marktanpassung nach § 7 Absatz 2 und keine besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ab. Das offene Feld darf nicht stillschweigend als bedeutungslos gelten. Eine fachliche Bewertung prüft auch dann deren Relevanz, wenn der reine Rechenweg ohne Fehler durchläuft.

Herstellungskosten, NHK 2010 und Brutto-Grundfläche prüfen

Normalherstellungskosten sind Modellkosten für einen vergleichbaren Neubau. Anlage 4 enthält die NHK 2010 und Modellbeschreibungen. Das Bezugsjahr 2010 beschreibt den Kostenstand und ist keine aktuelle Preisempfehlung. Gebäudeart, Ausstattungsstandard und Flächenermittlung gehören zur Auswahl. Die persönliche Rechnung für einen besonders günstigen Bau oder eine einzelne Renovierung ist nicht automatisch der passende Ersatz für einen modellkonformen Herstellungskostenansatz.

BGF bedeutet Brutto-Grundfläche. Sie unterscheidet sich von Wohnfläche, Grundstücksfläche und Gebäudefußabdruck. Übernehmen Sie deshalb keine Wohnfläche aus dem Exposé in ein BGF-Kostenmodell. Prüfen Sie Aufmaß, Geschosse und die zugrunde gelegte Modellbeschreibung. Unklare Flächen können den gesamten Rechenwert verschieben. Notieren Sie die verwendete Einheit direkt neben der Zahl, damit spätere Leser die Herleitung nachvollziehen können.

Nach § 36 Absatz 2 ist eine Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an den Wertermittlungsstichtag über einen geeigneten Baupreisindex vorgesehen. Der Rechner lädt keinen Index und nennt keine aktuelle Indexzahl. Sie geben einen bereits fortgeschriebenen Kennwert ein und dokumentieren Basis, Zeitraum und Berechnung selbst. Ein historischer NHK-Wert darf nicht unverändert als heutiger Kostenkennwert erscheinen. Einen bereits regionalisierten Kennwert dürfen Sie nicht nochmals regionalisieren.

Regionalfaktor im Sachwertverfahren: örtliches Modell verwenden

Der Regionalfaktor steht in § 36 Absatz 3. Er wird vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegt und dient der Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt. Er ist nicht der Sachwertfaktor. Beide Faktoren stehen an verschiedenen Stellen der Rechnung und dürfen nicht gegeneinander ausgetauscht werden. Aus dem Bundesland allein lässt sich kein passender Regionalfaktor für Ihre Immobilie ableiten.

Fragen Sie nach der Modellbeschreibung zur amtlichen Faktorveröffentlichung: Wurde regionalisiert, welcher Wert wurde angesetzt und wie ist der Kostenkennwert vorbereitet? Velberts Grundstücksmarktbericht 2026 nennt auf Seite 42 einen Regionalisierungsfaktor von 1,0, zusammen mit NHK 2010, Baupreisindex zum Kaufvertragszeitpunkt und linearer Alterswertminderung. Das ist ein örtliches Quellenbeispiel mit Abruf 10.10.2026, keine bundesweite Vorgabe. Eine eins als Eingabe muss ebenfalls begründet sein. Der Rechner bietet keine vorbelegte amtliche Deutschland-Pauschale. Bewahren Sie die konkrete Berichtsfassung mit Seite und Datum auf. Im Quellenabschnitt finden Sie die amtliche Vorschrift; die örtliche Festlegung müssen Sie für Ihren Bewertungsfall ergänzen.

Alterswertminderung Sachwertverfahren: Tabelle nach § 38

§ 38 definiert den Alterswertminderungsfaktor als Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Ohne individuelle Änderungen der Dauer entspricht die Restnutzungsdauer der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters. Die prozentuale Minderung ist dann Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Die folgende Tabelle verwendet diesen einfachen linearen Modellfall. Sie bildet keine Modernisierung ab und bescheinigt keinem Gebäude eine bestimmte verbleibende wirtschaftliche Nutzung.

Anlage 1 nennt 80 Jahre für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, 60 Jahre für Geschäftshäuser sowie Bürogebäude und Banken und 40 Jahre etwa für Gemeindezentren, Saalbauten und Veranstaltungsgebäude. Das sind Modellansätze für die Ableitung erforderlicher Bewertungsdaten. Die Tabelle zeigt ausgewählte dieser Dauern, keine freie Empfehlung. Welche Dauer im konkreten Modell anzuwenden ist, prüfen Sie zusammen mit dem Sachwertfaktor.

Ein älteres Gebäude kann nach Modernisierungen eine andere Restnutzungsdauer haben als im einfachen Tabellenfall. § 4 verlangt die Berücksichtigung individueller Gegebenheiten; Anlage 2 enthält ein entsprechendes Modell für Wohngebäude. Sammeln Sie deshalb Maßnahmen, Zeitpunkt, Umfang und Bauteilzustand. Der Rechner bewertet diese Nachweise nicht. Er nimmt die von Ihnen begründete Restnutzungsdauer entgegen, statt aus einer neuen Heizung automatisch eine neue wirtschaftliche Lebensdauer abzuleiten.

Bei null Restnutzungsdauer ergibt sich mathematisch ein Gebäuderechenwert von null. Bodenwert und separat eingegebene Außenanlagen bleiben erhalten. Daraus folgt weder ein Abrissauftrag noch ein realer Gebäudewert von null. Der Ansatz benötigt fachliche Prüfung. Eine Restnutzungsdauer über der Gesamtnutzungsdauer akzeptiert dieser grobe Rechner nicht. Eine Rundung der Tabellenprozente verändert die intern ungerundete Rechnung nicht.

Bodenwert und Außenanlagen getrennt herleiten

Der Bodenwert wird nicht mit dem Gebäudealter vermindert. Er benötigt eine eigenständige Grundlage für Nutzung, Lage und Stichtag. Der Bodenwert-Rechner erklärt die erste Orientierung aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert und zeigt amtliche Zugänge. Ein Bodenrichtwert beschreibt das Richtwertgrundstück. Abweichende Grundstücksmerkmale und der passende Flächenansatz bleiben zu prüfen, bevor Sie einen Gesamtbetrag übertragen.

§ 37 behandelt bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen. Deren vorläufiger Wert kann je nach Voraussetzungen über Herstellungskosten und Altersminderung, Erfahrungssätze oder sachverständige Schätzung bestimmt werden. Eine Gartenanlage ist nicht automatisch genauso alt wie das Haus. Tragen Sie den bereits auf den Stichtag abgegrenzten vorläufigen Außenanlagenwert in Euro ein. Eine automatische Prozentpauschale oder nochmalige Gebäudeminderung wird hier nicht angewendet.

Sachwertfaktoren: amtliche Fundstellen aus vier Ländern

Sachwertfaktoren nach § 21 Absatz 3 werden aus geeigneten Kaufpreisen und vorläufigen Sachwerten abgeleitet. Die Beispiele zeigen unterschiedliche Objektarten und Modelle. Sie bilden keine Deutschland-Spanne und ersetzen keinen örtlich passenden Faktor. Lesen Sie Bezugsgröße, Datenzeitraum und Modell gemeinsam. Ein Stichprobenmittel ist etwas anderes als eine Tabellenfunktion oder eine beobachtete Spanne. Kein Quellenwert wird automatisch in den Rechner übernommen.

Frankfurts Bericht erklärt ausdrücklich das historische Modell mit einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren und ohne Regionalfaktor. Diese Faktoren sind deshalb nicht ungeprüft mit der vorstehenden Tabelle nach Anlage 1 zu kombinieren. Die niedersächsische Zeile betrifft Wochenendhäuser und eine kleine Stichprobe; sie sagt nichts über ein gewöhnliches Einfamilienhaus aus. Die Havelland-Zeile bindet den Wert an konkrete Flächen und Baujahr. Velberts Faktor hängt vom vorläufigen Sachwert und der Gebäudeart ab.

§ 10 verlangt Modellkonformität. Kostenbasis, Gesamtnutzungsdauer, Außenanlagen, Bodenansatz und Faktor müssen dem Modell der Ableitung entsprechen. Suchen Sie den zuständigen Gutachterausschuss, öffnen Sie den zum Stichtag passenden Bericht und lesen Sie dessen Modellbeschreibung vor der Zahlentabelle. Prüfen Sie Anwendungsbereich und Anpassungsregeln. Fehlt eine geeignete Fundstelle, dokumentieren Sie die Lücke und fragen Sie die Geschäftsstelle gezielt. Die Datenquellenübersicht erläutert Herkunft und Datenstand.

Sachwertverfahren Rechner: Zwischenwerte statt Scheinpräzision

Sie erhalten eine grobe Rechenorientierung aus selbst eingetragenen Parametern. Der Rechner prüft Zahlen und Dauergrenzen, nicht Zustand, Flächenbelege oder Markteignung. Leere Felder bleiben fehlende Informationen. Alle Beträge werden intern ungerundet verarbeitet und für die Anzeige auf volle Euro gerundet. Dokumentieren Sie Quelle, Stand und Unsicherheit jeder Nutzerangabe. Dieses Angebot ist allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung und kein Gutachten. Eine Haftungszusage für Ihre Bewertungsentscheidung ist damit nicht verbunden.

Sachwertverfahren Beispiel: ausdrücklich hypothetische Annahmen

Die Annahmen ergeben 400.000 Euro Herstellungskosten, die nach Regionalfaktor unverändert bleiben. Die Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer ergibt den Faktor 0,75. Damit verbleiben 300.000 Euro Gebäuderechenwert. Mit separat angenommenen Außenanlagen und Boden ergibt sich 410.000 Euro vorläufiger Sachwert. Die Multiplikation mit dem angenommenen Sachwertfaktor führt zu 369.000 Euro marktangepasstem vorläufigem Sachwert. Alle Zwischenwerte sind abgeleitete Demo-Rechenwerte vom 10.10.2026.

Ändern Sie im Beispiel jeweils eine Annahme und beobachten Sie deren Wirkung. Ein höherer Bodenwert beeinflusst die ganze Summe; ein anderer Regionalfaktor verändert zunächst nur die Gebäudekosten. Diese Unterschiede helfen, Rückfragen zu formulieren. Sie bestätigen keine marktgerechten Eingaben. Auch nach einer einzelnen Änderung bleiben die übrigen geladenen Beispielwerte redaktionelle Annahmen und müssen vor einer echten Entscheidung ersetzt oder ausdrücklich als unsicher dokumentiert werden.

Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert: wann welches Verfahren?

Beim Vergleichswertverfahren steht der Vergleich mit geeigneten Kaufpreisen oder Vergleichsfaktoren im Vordergrund. Das ist etwa bei Eigentumswohnungen mit passenden Vergleichsgrundlagen hilfreich. Das Ertragswertverfahren betrachtet marktüblich erzielbare Erträge, Kosten und Kapitalisierung. Das Sachwertverfahren beginnt bei Kostenansätzen und verbindet diese anschließend mit dem Markt. Im Verfahrensvergleich können Sie die erforderlichen Unterlagen gegenüberstellen.

Nachteile entstehen vor allem aus unpassenden Modellen, ungeprüften Flächen, unsicherem Zustand und schwachen örtlichen Faktorgrundlagen. Eine technisch genaue Multiplikation beseitigt diese Unsicherheiten nicht. Besondere Ausstattung kostet Geld, kann aber am Markt anders bewertet werden. Ebenso darf ein Schaden nicht zugleich in Restnutzungsdauer, Kostenstandard und einem zusätzlichen Abschlag mehrfach wirken. Lassen Sie die gemeinsame Modellbasis und die Aussagefähigkeit für Ihren Anlass nachvollziehbar begründen.

Sachwertverfahren Berechnung Finanzamt: BewG abgrenzen

Steuerliche Immobilienbewertung folgt dem Bewertungsgesetz. § 182 ordnet die Grundstücksarten den Verfahren zu; §§ 189 bis 191 betreffen das steuerliche Sachwertverfahren, Gebäudesachwert und Wertzahlen. Diese Regelungen dürfen Sie nicht durch den vorliegenden ImmoWertV-Rechner ersetzen. Gleich klingende Begriffe bestätigen keine gleiche Berechnung. Für Erbschaft und Schenkung erläutert der Prüfweg zum Immobilienwert, welche Bewertungsfrage und Unterlagen zu klären sind.

Ihre Vorbereitung in sieben Schritten

1. Anlass und Stichtag festhaltenKlären Sie Bewertungszweck und benötigte Aussage. Trennen Sie eine eigene Orientierung von einem beauftragten Gutachten.
2. Objekt und Flächen belegenSammeln Sie Bauunterlagen, modellkonforme BGF, Nutzung und Zustandsnachweise. Markieren Sie ungeprüfte Angaben.
3. Kostenmodell vorbereitenPrüfen Sie Gebäudeart, Standard, NHK-Basis und Fortschreibung. Dokumentieren Sie den Regionalfaktor im selben Modell.
4. Dauer, Boden und Außenanlagen begründenOrdnen Sie Modernisierungen und Restnutzungsdauer ein. Leiten Sie Boden und vorläufigen Außenanlagenwert getrennt her.
5. Marktfaktor begründenLesen Sie amtliche Fundstelle, Modell und Anwendungsgrenzen. Dokumentieren Sie Anpassungen und offene Unsicherheiten.
6. Zwischenwerte kontrollierenRechnen Sie ungerundet und kontrollieren Sie jeden Übergang. Prüfen Sie, ob Flächen, Dauer und Beträge dieselben Einheiten verwenden.
7. Offene Merkmale fachlich klärenPrüfen Sie zusätzliche Marktanpassung, besondere Merkmale und Doppelberücksichtigung. Lassen Sie die Aussagefähigkeit beurteilen.

Häufige Fragen