Bodenrichtwert Frankfurt: Kartenjahrgang und WGFZ richtig zuordnen

Bodenrichtwert Frankfurt: Welche Karte passt zu Ihrem Zweck?

Bei BORIS Hessen wählen Sie den Jahrgang bereits vor dem Einstieg in die Karte. Der Direktzugang BORIS Hessen 2026 führt zur aktuellen Karte. Öffnen Sie für eine steuerliche Kontrolle stattdessen den ausdrücklich bezeichneten Jahrgang 2022. Eine gespeicherte Internetadresse kann Sie weiterhin in eine ältere Karte führen, auch wenn inzwischen neue Werte verfügbar sind. Der angezeigte Stichtag ist deshalb die entscheidende Kontrolle. Das Datum Ihres heutigen Ausdrucks sagt nur, wann Sie die Information abgerufen haben.

Das Geoportal Frankfurt bietet einen zweiten amtlichen Zugang einschließlich älterer Jahrgänge ab 2000. Einsicht und selbst erstellter Ausdruck sind laut Produktblatt der Geschäftsstelle gebührenfrei, Stand 02.01.2026. Für einen Vergleich über die Zeit halten Sie die Zonenmerkmale jedes Jahrgangs fest. Ein gleicher Straßenname bedeutet nicht, dass Zone und Richtwertgrundstück unverändert geblieben sind. Vergleichen Sie insbesondere die Nutzung und die wertrelevante Bebauungsdichte, bevor Sie aus zwei Beträgen eine Preisentwicklung ableiten.

Die HVBG weist ausdrücklich darauf hin, dass Auskünfte zum Stichtag 01.01.2026 nicht über den Geodaten-Webshop bestellt werden können. Verwenden Sie für diesen Jahrgang den Ausdruck im Geoportal oder fragen Sie die Geschäftsstelle nach einer schriftlichen Auskunft. Das Konto für den Webshop ist keine Voraussetzung für die kostenlose Karteneinsicht. Wenn Sie eine Unterlage für eine Bank oder eine Behörde benötigen, klären Sie vor der Bestellung, welche Form diese Stelle verlangt.

So gelangen Sie vom Jahrgang zur Frankfurter Zone

Die folgende Bedienfolge gilt laut amtlicher Anleitung: BORIS-Flyer der HVBG und BORIS-Portalseite, geprüft 10.10.2026. Sie wurde für diesen Artikel nicht selbst im Browser nachgeklickt. Für Frankfurt verwenden Sie den oben verlinkten Direkteinstieg, statt sich auf ältere Menübezeichnungen zu verlassen. Übernehmen Sie den Wert erst, wenn Kartenpunkt, Datum und Nutzungsmerkmale gemeinsam plausibel sind.

1. Zweck festhaltenNotieren Sie, ob Sie den Boden für eine heutige Marktfrage einordnen oder Angaben eines Grundsteuerbescheids kontrollieren möchten. Davon hängt die Jahrgangswahl ab.
2. Jahrgang öffnenWählen Sie auf der BORIS-Startseite den passenden Stichtag. Kontrollieren Sie die Kartenüberschrift auch dann, wenn Sie über einen gespeicherten Direktlink kommen.
3. Grundstück suchenSuchen Sie mit Straße, Hausnummer und Gemeinde. Alternativ können Sie Gemarkung, Flur und Flurstück verwenden oder zur Lage navigieren.
4. Kartenausschnitt vergrößernZoomen Sie bis die Zonengrenzen und Beschriftungen lesbar sind. Vergleichen Sie die gefundene Position mit dem Grundstück in Ihren Lageunterlagen.
5. Zone anklickenÖffnen Sie die Sachdaten der betreffenden Zone. Halten Sie Betrag, Entwicklungszustand, Nutzung, Zonennummer und WGFZ zusammen fest.
6. Erläuterung hinzunehmenFolgen Sie im Infofenster der Erläuterung und den Kontaktdaten. Die Frankfurter Umrechnungsregeln hängen vom Teilmarkt ab und sind nicht beliebig austauschbar.
7. Ausdruck sichernErstellen Sie den Ausdruck im Geoportal. Ergänzen Sie Ihre Fragestellung und das Abrufdatum, damit später nachvollziehbar bleibt, wofür Sie den Wert ausgewählt haben.

Liegt das Grundstück an einer Zonengrenze, genügt ein gut sichtbarer Betrag auf der Nachbarfläche nicht. Prüfen Sie die Grenzen über das ganze Grundstück. Bei unklarer Zuordnung beschreiben Sie der Geschäftsstelle die Lage und senden die betroffenen Flurstücksangaben mit. Ein Kartenpunkt hilft bei der Suche; er ersetzt die Prüfung der Grundstücksmerkmale nicht.

Frankfurter Kartenzeichen gemeinsam lesen

In der Frankfurter Erläuterung 2026 stehen Betrag, Entwicklungszustand, Zonennummer, Nutzung und WGFZ nebeneinander. Der Geldbetrag gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche. Er beschreibt den Boden eines typischen Grundstücks innerhalb der Zone, auch wenn dort tatsächlich Gebäude stehen. Wohnfläche und Gebäudewert können Sie daraus nicht ablesen. Die Kürzel machen sichtbar, welcher Teilmarkt und welche Bebauungsdichte dem Betrag zugrunde liegen.

Baureifes Land wird nach dieser Erläuterung grundsätzlich erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei ausgewiesen. Die Werte unterstellen außerdem Altlastenfreiheit. Das ist eine Eigenschaft des Richtwertmodells, keine Bestätigung für Ihr Grundstück. Flächenhafter Denkmalschutz kann berücksichtigt sein, der Denkmalschutz eines einzelnen Grundstücks dagegen nicht. Für offene Beiträge, Bodenbelastungen oder ein Einzeldenkmal benötigen Sie eigene Unterlagen. Aus Zonengrenzen und Attributen entstehen keine baurechtlichen Ansprüche.

WGFZ: Frankfurter Wohn-Koeffizienten richtig verwenden

Die WGFZ ist eine Bewertungsgröße und kann von der GFZ im Bebauungsplan abweichen. Frankfurt berücksichtigt nach der Erläuterung, S. 3 und 4 ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse mit 75 % ihrer Fläche und Staffelgeschosse vollständig. Nicht ausbaufähige Dachräume bleiben außer Betracht. Für die Planung erklärt GRZ und GFZ die zulässige Nutzung; für die Richtwertanpassung müssen Sie das örtliche Bewertungsmodell prüfen.

Die Koeffizienten steigen nicht proportional zur WGFZ. Innerhalb eines passenden Wohnmodells wird der Ausgangswert mit dem Verhältnis von Zielkoeffizient zu Ausgangskoeffizient angepasst. Die Tabelle ist ein Auszug zur Erklärung des Zusammenhangs, keine automatische Bewertung. Für eine konkrete Anpassung brauchen Sie die sachgerechte WGFZ Ihres Grundstücks und den vollständigen Anwendungshinweis. Bei WGFZ unter 0,8 verlangt die Erläuterung eine zusätzliche Prüfung, ob ein Regelgrundstück zu sachgerechteren Ergebnissen führt.

Die Wohn-Tabelle lässt sich insbesondere nicht pauschal auf jede gemischte oder gewerbliche Zone übertragen. Für zentrale Einzelhandelslagen nennt Frankfurt eigene additive Regeln; Bürolagen haben ebenfalls eigene Grenzen. Auch vermieteter Altbestand verlangt Aufmerksamkeit: Die Verkaufspreise hinter den Geschosswohnungsbauwerten stammen überwiegend aus Eigentumswohnungsbaumaßnahmen. Die Miethöhe kann bei Bestandsobjekten eine Anpassung erfordern. Lassen Sie deshalb den Teilmarkt klären, bevor Sie einen Tabellenfaktor verwenden.

Römerberg: Ein Betrag gehört zur Zone

Am Adresspunkt Römerberg 23 zeigt die im Auftrag dokumentierte Claude-Gegenprobe des amtlichen WMS folgendes Ergebnis. Die Abfrage stammt vom 10.10.2026. Sie dient als Lesebeispiel, keine Bewertung einzelner Grundstücke. Das Rathaus steht innerhalb einer Wohn-MFH-Zone; die tatsächliche Nutzung des Römers wird durch den Zonentreffer nicht zu einer Wohnnutzung. Auch eine Umrechnung des Rathausgrundstücks mit den Wohn-Koeffizienten folgt daraus nicht.

Ein Spitzenwert der Zeil lässt sich ebenso wenig als allgemeiner Innenstadtpreis verwenden: Gemischte Büro- und Geschäftshauslagen mit hoher WGFZ gehören zu einem anderen Nutzungsmodell. Für ein Wohnhaus müssen Nutzung und Dichte passen. Weitere typische Fehler sind ein unbemerkter Jahrgangswechsel, übersehene Zonengrenzen und die Gleichsetzung von WGFZ mit planungsrechtlich erlaubter GFZ. Wenn eines dieser Merkmale offenbleibt, notieren Sie die Unsicherheit neben dem Betrag statt einen scheinbar genauen Grundstückswert daraus zu bilden.

Grundsteuer Frankfurt: Lage-Faktor aus dem Jahrgang 2022

Hessen verwendet für die Grundsteuer B das Flächen-Faktor-Verfahren nach dem HGrStG. Grundlage sind Flächenangaben; der Bodenrichtwert beeinflusst den Lage-Faktor über das Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Laut Hessischer Steuerverwaltung dient er somit als Grundlage für den Faktor. Der amtliche FAQ-Einstieg erläutert das Verfahren und den maßgeblichen Stichtag 01.01.2022. Höhere aktuelle Bodenrichtwerte ersetzen diese steuerliche Grundlage nicht automatisch.

Der Frankfurter Hebesatz B beträgt nach der Hebesatzsatzung, § 1 854,69 %. Die Satzung ist nach § 2 seit dem 01.01.2025 in Kraft und enthält keine Befristung auf dieses Jahr. Für 2026 bleibt der Satz unverändert; die IHK-Übersicht für 2026 und 2025 bestätigt dies mit Erhebungsstand März 2026. Fundstellen geprüft 10.10.2026. Die Gemeinde wendet den Hebesatz auf den Steuermessbetrag an, nicht direkt auf den Bodenrichtwert.

Frankfurt übernahm laut städtischer Mitteilung vom 13.12.2024 die aufkommensneutrale Landesempfehlung. Das betrifft das gesamte städtische Grundsteueraufkommen. Ihre persönliche Steuer kann durch die Reform trotzdem steigen oder sinken. Diese Seite berechnet keine Steuer und beurteilt keinen Bescheid. Für die Kontrolle halten Sie Flächenangaben, Lagezuordnung, Messbescheid und städtischen Steuerbescheid bereit und klären konkrete Abweichungen mit der zuständigen Stelle.

Gutachterausschuss Frankfurt: Ausdruck oder schriftliche Auskunft?

Für eine schriftliche Einzelauskunft nennt das Frankfurter Produktblatt 28,00 € je Wertfall, Stand 02.01.2026. Der selbst erzeugte Geoportalausdruck bleibt gebührenfrei. Geben Sie bei einer Anfrage Adresse oder Gemarkung, Flur und Flurstück sowie den benötigten Stichtag an. Lassen Sie sich den Umfang und mögliche zusätzliche Gebühren bestätigen, wenn Ihre Anfrage über einen einzelnen Richtwert hinausgeht.

Die Geschäftsstelle sitzt beim Stadtvermessungsamt; erreichbar ist sie über gutachterausschuss.ffm@stadt-frankfurt.de und die städtische Auskunftsseite. Formulieren Sie die fachliche Frage möglichst konkret: Welche Zone gehört zur Lage, welcher Teilmarkt passt oder welche Umrechnungsregel ist einschlägig? Eine Bodenrichtwertauskunft ist kein Verkehrswertgutachten. Der digital gebührenfreie Immobilienmarktbericht ergänzt die Kartenwerte um Marktinformationen; achten Sie auch dort auf Berichtsjahr und passenden Teilmarkt.

BORIS-Daten verwenden und die nächste Prüfung vorbereiten

Die BORIS-Hessen-Dienste werden im Open-Data-Katalog unter dl-de/zero-2.0 geführt. Nutzung und Weitergabe sind ohne verpflichtende Namensnennung erlaubt. Die WMS-Nutzungsbedingungen verlangen bei einem freiwilligen Quellenvermerk einen Hinweis auf Veränderungen oder Bearbeitungen. Unser Vermerk lautet: Gutachterausschuss Frankfurt, BORIS Hessen, dl-de/zero-2.0; eigene redaktionelle Auswahl, Abruf 10.10.2026. Für weitere Themen des Geoportals Frankfurt prüfen Sie die jeweiligen Nutzungsbedingungen gesondert.

Mit Ihrer recherchierten Zone und belegten Grundstücksfläche können Sie den Bodenwert-Rechner zur groben Orientierung verwenden. Er nimmt keine Frankfurter Adressbewertung und keine WGFZ-Umrechnung vor. Für Gebäude und Marktanpassung folgen die Prüfung des Verkehrswerts und die Wahl der Bewertungsverfahren. Unter Bewerten finden Sie den Gesamtweg.

Bei einem Erwerb gehört die Grunderwerbsteuer Hessen als eigener Vorgang zur Abwicklung. Die Kaufnebenkosten helfen Ihnen, die zunächst benötigten Mittel zu planen. Ordnen Sie Kartenunterlagen und offene Fragen Ihrer Entscheidung zu. Weitere Prüfwege finden Sie in der Ratgeber-Übersicht; Herkunft und Abdeckung erläutern die Datenquellen. Redaktioneller Quellenstand: 10.10.2026, getrennt von den genannten Wertstichtagen.

Häufige Fragen