Notarkosten-Rechner: Notarkosten Hauskauf einplanen

Notarkosten-Rechner: Wie hoch sind Notarkosten Hauskauf?

Ein fester Prozentsatz kann bei der ersten Budgetplanung helfen, ersetzt aber keine Gebührenberechnung. Das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, verbindet für viele Tätigkeiten einen Geschäftswert mit einem Gebührensatz. Die einfache Wertgebühr entnehmen Sie Tabelle B. Der jeweilige Satz bestimmt, ob davon beispielsweise die Hälfte, das Einfache oder das Doppelte anfällt. Deshalb steigen Gebühren in Stufen. Sie entsprechen nicht bei jedem Kaufpreis demselben Anteil des Preises. Notarkosten in NRW, Bayern und Baden-Württemberg folgen demselben Bundesgesetz wie in Hamburg.

Für Ihre Planung trennen Sie das Notariat, das Grundbuchamt und die Steuer auf den Erwerb. Beim Notariat kommt Umsatzsteuer hinzu; die gerichtlichen Grundbuchgebühren werden hier ohne Umsatzsteuer gerechnet. Die Grunderwerbsteuer ist eine eigene Zahlung an das Finanzamt. Auf Kaufnebenkosten berechnen finden Sie die gesamte Budgetplanung. Dort verwendete Notar- und Grundbuchpauschalen sind Faustwerte. Die folgenden Tabellen rechnen stattdessen bestimmte gesetzliche Gebührenpositionen aus. Eine genau berechnete Modellposition macht die gesamte spätere Rechnung noch nicht abschließend bekannt.

Kaufpreis, Geschäftswert und Grundschuld unterscheiden

Beim gewöhnlichen Kauf ist der Kaufpreis ein zentraler Ausgangspunkt für den Geschäftswert. § 47 GNotKG berücksichtigt außerdem bestimmte weitere Leistungen und vorbehaltene Nutzungen. Liegt der maßgebliche Grundstückswert höher, kann dieser entscheidend sein. § 46 beschreibt die Bewertung; § 97 regelt den Wert bei Verträgen und Erklärungen. Die Beispiele setzen ausdrücklich voraus, dass der Geschäftswert dem genannten Kaufpreis entspricht. Übernehmen Sie diese Annahme bei besonderen Gegenleistungen oder einem ungewöhnlich niedrigen Kaufpreis nicht ungeprüft. Lassen Sie erklären, welcher Wert auf der Kostenberechnung steht.

Eine Grundschuld sichert eine Forderung der finanzierenden Bank am Grundstück. Ihr Geschäftswert ist nach § 53 grundsätzlich ihr Nennbetrag. Das ist eine eigene Grundlage und muss nicht dem Kaufpreis oder Ihrem Eigenkapital entsprechen. In den Finanzierungsbeispielen nehmen wir eine Buchgrundschuld von 80 Prozent des Kaufpreises an. Diese Quote ist ausschließlich eine Rechenannahme, keine Empfehlung für Ihren Kredit. Entnehmen Sie den tatsächlich vorgesehenen Betrag den Unterlagen Ihrer Bank. Neben der Bestellung können weitere Tätigkeiten entstehen, die in unserem Modell nicht enthalten sind.

Welche Notar- und Grundbuchgebühren enthält das Modell?

Die Kaufvertragsbeurkundung wird mit dem zweifachen Gebührensatz angesetzt. Zusätzlich unterstellen wir eine Vollzugstätigkeit, etwa das Einholen einer erforderlichen Genehmigung oder Erklärung, und eine Betreuungstätigkeit, etwa die Prüfung und Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit. Dafür enthält das Modell jeweils eine halbe Gebühr. Ob diese Tatbestände in Ihrem Vorgang tatsächlich vorliegen, muss anhand der Arbeit des Notariats geprüft werden. Eine unterschriebene Urkunde allein erklärt nicht jede weitere Rechnungsposition. Das Kostenverzeichnis in Anlage 1 benennt die Tätigkeiten und deren Voraussetzungen.

Bitten Sie das Notariat bei offenen Punkten um eine fallbezogene Vorschau. Dafür braucht es den Vertragsentwurf, den Grundbuchstand, die Finanzierungsunterlagen und Angaben zu erforderlichen Erklärungen. Klären Sie zugleich, welche Auslagen hinzukommen und welche Positionen der Verkäufer übernimmt. Ein Modell ohne diese Informationen kann keine abschließende Summe liefern. Wenn eine Bank besondere Voraussetzungen für die Auszahlung nennt, geben Sie diese vor dem Termin weiter. Zusätzliche Sicherungen, Rangänderungen oder Erklärungen dürfen nicht stillschweigend als bereits bezahlt gelten.

Rechner Notarkosten Hauskauf: vier nachvollziehbare Beispiele

Die Tabellen werden aus derselben Rechenfunktion erzeugt. Sie addiert beim Kauf drei einfache Gebühren für das Notariat und eineinhalb für das Grundbuch. Bei Finanzierung kommt jeweils eine einfache Gebühr aus dem Grundschuldbetrag hinzu. Die Umsatzsteuer wird auf die modellierten Notargebühren gerechnet. Alle Spalten zeigen Eurobeträge. Der Stand der geprüften gesetzlichen Grundlagen ist der 09.10.2026. Vergleichen Sie die Summe nur mit denselben Positionen einer Vorschau. Zusätzliche Tätigkeiten und Auslagen erklären mögliche Unterschiede und müssen gesondert aufgeführt werden.

Bei 300.000 Euro beträgt die einfache Kaufgebühr nach Tabelle B 635 Euro. Ohne Grundschuld ergibt das 1.905 Euro Notargebühren netto, 361,95 Euro Umsatzsteuer und 952,50 Euro Grundbuchgebühren. Für eine Grundschuld von 240.000 Euro beträgt die einfache Gebühr 535 Euro. Sie erhöht den Notarteil um diesen Betrag zuzüglich Umsatzsteuer und den Grundbuchteil um weitere 535 Euro. Die Modellsumme beträgt dann 4.391,10 Euro. Auslagen sind auch bei diesem Beispiel nicht eingerechnet. Bewahren Sie die Annahmen zusammen mit der Zahl auf, damit aus einer Vorplanung später keine vermeintlich zugesagte Rechnung wird.

Wer zahlt Notarkosten beim Hauskauf und beim Verkauf?

§ 448 Absatz 2 BGB ordnet dem Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung im Grundbuch zu. Die Parteien können ihre interne Verteilung vertraglich regeln. Lesen Sie die Kostenklausel deshalb vor dem Termin vollständig. Üblicherweise trägt der Käufer den Erwerb und seine Finanzierung. Für Kosten der Lastenfreistellung, etwa die Löschung einer alten Verkäufergrundschuld, ist die vereinbarte Verkäuferpflicht entscheidend. Nicht jede Kostenposition gehört allein deshalb zum Käufer, weil sie während desselben Verkaufs entsteht.

Die Verteilung im Vertrag und die gesetzliche Kostenschuld gegenüber Notariat oder Gericht sind getrennt zu prüfen. Fragen Sie bei einer ungewöhnlichen Klausel, wer eine Rechnung erhält und welche Erstattungsansprüche zwischen den Parteien bestehen. Bei mehreren Käufern sollten Sie auch die praktische Zahlung abstimmen. Halten Sie alte Belastungen, erforderliche Löschungsunterlagen und neue Banksicherheiten auseinander. Das Grundbuch ist zudem keine vollständige Übersicht öffentlich-rechtlicher Grundstückspflichten. Für diese zusätzliche Prüfung erklärt das Baulastenverzeichnis, welche Unterlagen Sie gesondert beschaffen sollten.

Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung

1. Kaufvertrag beurkundenBesprechen Sie offene Vertragsfragen vor der Unterzeichnung. Beim Termin werden die Erklärungen beurkundet. Kontrollieren Sie Kostenverteilung, Kaufpreis und Finanzierungsbedarf. Die Unterschrift ersetzt weder die spätere Kaufpreiszahlung noch die Eintragung als Eigentümer.
2. Vormerkung und notwendige Erklärungen veranlassenDas Notariat veranlasst die vorgesehenen Sicherungs- und Vollzugsschritte. Eine Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Erforderliche Genehmigungen und Unterlagen zur Lastenfreistellung werden entsprechend dem Vertrag eingeholt. Bei Finanzierung wird auch die Grundschuldbestellung abgestimmt.
3. Fälligkeitsmitteilung und Rechnungen prüfenSind die vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen erfüllt, erhalten Sie die entsprechende Mitteilung. Vergleichen Sie Notarberechnung und Gerichtskostenrechnung jeweils mit dem Vorgang. Kaufpreis, Gebühren und Grunderwerbsteuer haben eigene Empfänger und Zahlungsgrundlagen. Verwechseln Sie diese Überweisungen nicht.
4. Kaufpreis und Erwerbszahlungen leistenZahlen Sie den Kaufpreis erst entsprechend den vertraglichen Voraussetzungen. Beachten Sie bei Rechnungen und Steuerbescheid die jeweilige Frist und den Verwendungszweck. Dokumentieren Sie Ihre Zahlungen. Die Übergabe und der wirtschaftliche Übergang richten sich nach dem Kaufvertrag.
5. Eigentumsumschreibung nachvollziehenNach Vorliegen der erforderlichen Nachweise wird die Eigentümereintragung veranlasst. Verfolgen Sie den Abschluss über das Notariat und bewahren Sie die Eintragungsnachricht auf. Eine pauschale Bearbeitungsdauer lässt sich daraus nicht ableiten. Fehlende Nachweise können weitere Rückfragen verursachen.

Die Hauskauf-Checkliste verbindet diese Abwicklung mit Unterlagenprüfung, Finanzierung und Übergabe. Legen Sie nicht allein den Notartermin als Zahlungstag für alle Kosten fest. Nach § 10 GNotKG werden Notargebühren grundsätzlich mit Beendigung des Verfahrens oder Geschäfts fällig, Auslagen dagegen sofort nach ihrer Entstehung. § 19 verlangt für die Einforderung eine Kostenberechnung in Textform. Maßgeblich für Ihre Überweisung sind die konkrete Berechnung und Zahlungsaufforderung. Warten Sie bei Unklarheiten nicht bis zur Eigentümereintragung, sondern fragen Sie zeitnah nach.

Notarkosten sparen: was Sie legal prüfen können

Die gesetzlichen Gebühren sind kein gewöhnlicher Verhandlungspreis. Sinnvoll ist, unnötige zusätzliche Vorgänge zu vermeiden und benötigte Unterlagen früh vollständig bereitzustellen. Klären Sie mit der Bank die tatsächlich erforderliche Grundschuldhöhe. Eine kleinere Grundschuld kann die Wertgebühr reduzieren, wenn eine Gebührenstufe unterschritten wird. Sie muss aber zur Finanzierung passen; eine später erforderliche weitere Bestellung kann erneut Kosten auslösen. Prüfen Sie vorhandene Sicherheiten und Löschungen mit Bank und Notariat, bevor Sie vermeintliche Einsparungen in Ihren Finanzierungsplan übernehmen.

Lassen Sie offene Rechte und Löschungsunterlagen vor dem Termin klären. Ob eine bestehende Grundschuld verwendbar ist, hängt unter anderem von den beteiligten Banken und der rechtlichen Gestaltung ab. Eine bloße Übernahme der Zahl aus dem Grundbuch reicht dafür nicht. Fragen Sie nach dem gesamten vorgesehenen Ablauf und den Kosten jeder Alternative. Bei einer abgebrochenen Vorbereitung können ebenfalls Gebühren entstehen. Ein früh angeforderter Entwurf ist daher nicht automatisch kostenfrei, wenn Sie sich später gegen den Kauf entscheiden.

Sind Notarkosten und Grundbuchkosten steuerlich absetzbar?

Bei einem selbst bewohnten Haus sind gewöhnliche Erwerbskosten grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung. Bei einer vermieteten Immobilie gehören die auf den Erwerb entfallenden Notar- und Grundbuchkosten regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. § 255 HGB beschreibt den Anschaffungskostenbegriff; die amtlichen Einkommensteuerhinweise erläutern die entsprechenden Nebenkosten. Der Gebäudeanteil kann über die Abschreibung nach § 7 EStG berücksichtigt werden. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht wie das Gebäude abgeschrieben. Ein sofortiger vollständiger Abzug der gesamten Erwerbsrechnung folgt daraus nicht.

Kosten, die der Finanzierung einer vermieteten Immobilie dienen, sind davon zu unterscheiden. Nach den amtlichen Hinweisen zu § 21 EStG können etwa Notargebühren zur Darlehensbesicherung als Finanzierungskosten einzuordnen sein. § 9 EStG verlangt den wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart. Entscheidend sind Zweck, Nutzung und konkrete Rechnungsposition, nicht nur die Überschrift der Rechnung. Lassen Sie Erwerb und Finanzierung getrennt zuordnen, besonders bei gemischter Nutzung. Diese Übersicht enthält allgemeine Orientierung und ersetzt keine Prüfung Ihrer Erklärung durch eine Steuerberatung.

Kostenberechnung prüfen und Belege aufbewahren

Nach § 19 GNotKG muss die Notarberechnung unter anderem das Geschäft, die angewandten KV-Nummern, die Geschäftswerte sowie einzelne Gebühren und Auslagen erkennen lassen. Gleichen Sie diese Angaben mit dem beurkundeten Vorgang ab. Notieren Sie bei Abweichungen die konkrete Position und bitten Sie um Erläuterung. Verwechseln Sie eine unerwartete Zusatzposition nicht vorschnell mit einem Rechenfehler. Das Modell enthält nur die ausdrücklich genannten Tätigkeiten. Eine vollständige Rechnung kann weitere rechtlich begründete Beträge enthalten.

Bewahren Sie Entwurf, Urkunde, Bankunterlagen, Kostenberechnungen und Zahlungsnachweise gemeinsam auf. Für Ihre Kaufentscheidung führt Immobilie kaufen die weiteren Prüfungen zusammen. Unsere Seite Datenquellen erläutert die Trennung zwischen gesetzlicher Quelle, eigener Rechnung und Annahme. Genau diese Trennung gilt hier: Tabelle B ist die Quelle, die Addition ist eine Berechnung, Vollzug, Betreuung und Grundschuldquote sind Modellannahmen. Erst die konkrete Abwicklung zeigt, welche Positionen Ihr Fall tatsächlich benötigt.

Weitere Kaufnebenkosten vorbereiten

Verbinden Sie die Notarkosten mit der Grunderwerbsteuer, der Maklerprovision und Ihrer Übersicht der Kaufnebenkosten.

Häufige Fragen