GRZ und GFZ: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnen

GRZ und GFZ: Unterschied und Bedeutung beim Grundstückskauf

Die Grundflächenzahl, abgekürzt GRZ, beantwortet die Flächenfrage am Boden. Die Geschossflächenzahl, abgekürzt GFZ, betrachtet dagegen die Summe der anzurechnenden Geschossflächen. Ein höheres Gebäude kann deshalb bei gleicher Grundfläche mehr Geschossfläche haben. Wer beide Werte verwechselt, überschätzt leicht das mögliche Gebäude. § 16 BauNVO nennt neben diesen Verhältniszahlen auch Grundfläche, Geschossfläche, Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen als mögliche Festsetzungen. Lesen Sie deshalb immer die Planzeichnung zusammen mit den textlichen Festsetzungen. Ein einzelner Wert aus einem Exposé ist keine vollständige Beschreibung der zulässigen Nutzung.

Die Zahlen sind dimensionslose Verhältnisse, keine Quadratmeterangaben. Multiplizieren Sie den jeweiligen Wert mit der maßgebenden Grundstücksfläche, erhalten Sie eine Fläche in Quadratmetern. Diese rechnerische Obergrenze muss mit Baugrenzen, Abstandsflächen und anderen Anforderungen zusammenpassen. Für den Kauf benötigen Sie daher sowohl die Rechnung als auch die Unterlagen, aus denen die Eingaben stammen. Der Überblick Grundstück und Baurecht erklärt die Prüfung des Bebauungsplans. Hier konzentrieren wir uns auf die beiden Verhältniszahlen und darauf, welche Annahmen vor einer Kaufentscheidung noch bestätigt werden müssen.

GRZ GFZ Rechner: Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl berechnen

Tragen Sie die maßgebende Fläche und die für Ihr Grundstück geltenden Werte ein. Grundstücksfläche mal GRZ ergibt die Grundfläche; Grundstücksfläche mal GFZ ergibt die Geschossfläche. Der Rechner zeigt zusätzlich den gesetzlichen Regelfall für die Anrechnung bestimmter Nebenanlagen nach § 19 Absatz 4 BauNVO. Er liest keinen Bebauungsplan und prüft keine Genehmigung. Die optionale Zahl der Vollgeschosse verteilt lediglich die Geschossfläche rechnerisch auf gleich große Grundrisse. Das ist eine Annahme zur Veranschaulichung, keine erlaubte Gebäudeform und kein Ersatz für eine Flächenberechnung durch Ihre Planung.

Übernehmen Sie Ergebnisse mit ihrer Einheit und den verwendeten Eingaben in Ihre Unterlagen. Verwechseln Sie Geschossfläche nicht mit Wohnfläche: Die Berechnung nach BauNVO und eine Wohnflächenberechnung verfolgen unterschiedliche Zwecke. Auch eine rechnerisch verbleibende Fläche garantiert keinen Anbau. Lage und Form eines Baufensters können das Vorhaben beschränken. Lassen Sie deshalb erst eine mögliche Gebäudeskizze mit den Festsetzungen abgleichen, bevor Sie zusätzliche Fläche als sicheren Nutzen in Ihren Kaufpreis einrechnen. Die Herkunft der Eingaben erläutert unsere Übersicht Datenquellen.

Rechenbeispiele: Grundflächenzahl 0,3 und 0,4

Alle Grundstücksgrößen und Verhältniszahlen der folgenden Tabelle sind ausdrücklich angenommene Beispiele. Sie stammen nicht aus einem konkreten Bebauungsplan. Die Flächen entstehen aus derselben reinen Rechenfunktion wie im Rechner. Bei angenommenen 500 m² und einer Grundflächenzahl 0,4 ergeben sich 200 m² Grundfläche. Eine Geschossflächenzahl 0,8 ergibt dazu 400 m² Geschossfläche. Die Nebenanlagenrechnung führt im gesetzlichen Regelfall zu insgesamt 300 m² anzurechnender Grundfläche. Dieser zusätzliche Rahmen betrifft die in § 19 Absatz 4 genannten Anlagen, nicht eine beliebige Vergrößerung des Hauptgebäudes.

Auch eine Geschossflächenzahl 0,5 ist als Verhältnis zu lesen: Bei angenommenen 600 m² ergibt die Multiplikation 300 m² Geschossfläche. Die Grundfläche bleibt davon unabhängig und wird aus der GRZ berechnet. Bei angenommenen zwei gleich großen Vollgeschossen verteilen sich diese 300 m² rechnerisch auf jeweils 150 m². Ob diese Aufteilung und die Geschosszahl zulässig sind, ergibt sich erst aus den übrigen Festsetzungen. Eine solche Division kann bei der Vorbereitung helfen; sie beweist weder die Vollgeschosseigenschaft noch die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks.

Wann darf die GRZ überschritten werden?

Nach § 19 Absatz 4 BauNVO zählen auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 sowie bestimmte unterirdische Anlagen zur maßgeblichen Grundfläche. Für diese Anlagen darf die zulässige Grundfläche grundsätzlich um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Die Grenze beschreibt die gesamte anzurechnende Grundfläche im Regelfall. Sie ist keine zusätzliche Quote neben der GRZ. Bereits zulässige Grundflächen oberhalb dieser Kappungsgrenze werden durch die Zusatzrechnung nicht nachträglich verkleinert.

Eine angenommene GRZ von 0,6 auf 500 m² erlaubt rechnerisch 300 m² Grundfläche. Eine Erhöhung um 50 Prozent ergäbe 450 m²; die Kappung auf 0,8 begrenzt den gesetzlichen Zusatzrahmen hier auf insgesamt 400 m². Die zusätzlichen 100 m² sind damit das rechnerische Restbudget für die genannten Anlagen. § 19 Absatz 4 lässt außerdem geringfügige weitere Überschreitungen zu und enthält Möglichkeiten abweichender Bestimmungen beziehungsweise Einzelfallentscheidungen. Diese werden vom Rechner nicht bewertet. Aus dem allgemeinen Gesetzestext folgt für Ihr Grundstück keine automatische Zustimmung zu einer konkreten Überschreitung.

Orientierungswerte nach § 17 BauNVO für die Baugebiete

§ 17 BauNVO bezeichnet die folgenden Werte ausdrücklich als Orientierungswerte für Obergrenzen. Sie gelten bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung; sie ersetzen nicht die Festsetzung für Ihr Grundstück. Übernehmen Sie daher keine Tabellenzeile allein deshalb in den Rechner, weil das Umfeld ähnlich aussieht. Für Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete bestimmt die Vorschrift ausdrücklich, dass die Orientierungswerte nicht überschritten werden dürfen. Ein Wohngebiet darf zudem nicht ohne Prüfung mit einem urbanen Gebiet oder einem Kerngebiet gleichgesetzt werden.

Welche Grundstücksfläche und welche Vollgeschosse zählen?

§ 19 Absatz 3 BauNVO stellt auf die Fläche des Baugrundstücks ab, die im Bauland und hinter der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ohne eine solche Linie ist die tatsächliche Straßengrenze oder eine im Bebauungsplan bestimmte Fläche maßgebend. Die Fläche aus dem Verkaufsangebot ist deshalb nicht automatisch die richtige Rechengrundlage. Prüfen Sie Grenzen, Teilflächen und die Planfestsetzungen zusammen. Halten Sie fest, ob eine Fläche amtlich belegt, vom Verkäufer angegeben oder vorläufig angenommen ist. Eine vermeintlich kleine Änderung der Bezugsfläche wirkt auf beide Ergebnisse.

Nach § 20 BauNVO richtet sich der Begriff des Vollgeschosses nach den landesrechtlichen Vorschriften. Die Geschossfläche wird grundsätzlich nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Der Bebauungsplan kann außerdem bestimmen, dass Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich ihrer Treppenräume und Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen sind oder ausnahmsweise nicht mitgerechnet werden. Ein Dachgeschoss oder Keller lässt sich deshalb nicht allein nach seinem Namen einordnen. Prüfen Sie das für den Standort geltende Landesrecht und den konkreten Plan mit einer fachkundigen Person.

§ 20 Absatz 4 nennt unter anderem Balkone, Loggien und Terrassen als bei der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt. Übertragen Sie diese Ausnahme nicht auf die GRZ: Sie beantwortet eine andere Berechnungsfrage. § 21a enthält außerdem besondere Regeln für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen. Daraus folgt keine pauschale zusätzliche Fläche, die unser Rechner einfach addieren könnte. Dokumentieren Sie bei einem bestehenden Gebäude die tatsächlich anzurechnenden Flächen, statt aus der Wohnfläche rückwärts eine vermeintlich sichere GFZ abzuleiten.

GRZ und GFZ für Ihr Grundstück ermitteln

1. Planungsgrundlage klärenBeschaffen Sie Bebauungsplan und textliche Festsetzungen. Klären Sie mit der Gemeinde, ob das Vorhaben nach § 30 BauGB zu prüfen ist oder mangels entsprechender Festsetzungen andere Regeln gelten. Dokumentieren Sie die anwendbare Fassung.
2. Maßgebende Grundstücksfläche feststellenGleichen Sie Grundstücksgrenzen und Straßenbegrenzung mit § 19 Absatz 3 ab. Lassen Sie zweifelhafte Teilflächen bestätigen. Verwenden Sie keine ungeprüfte Fläche aus dem Exposé als endgültige Rechengrundlage.
3. Werte und ergänzende Festsetzungen ablesenNotieren Sie GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhe und Baufenster mit ihrem Fundort. Prüfen Sie zugleich Regelungen zu Nebenanlagen und Sonderfällen. Fehlende Werte dürfen nicht durch die Tabelle der Orientierungswerte ersetzt werden.
4. Rechnen und vorhandene Flächen gegenüberstellenBerechnen Sie Grundfläche und Geschossfläche. Erfassen Sie Bestand, Zufahrten, Stellplätze und weitere Anlagen getrennt. Kennzeichnen Sie Annahmen und offene Zuordnungen, damit das rechnerische Restbudget nachvollziehbar bleibt.
5. Konkretes Vorhaben beim Bauamt bestätigenLegen Sie Unterlagen und Skizze der zuständigen Stelle vor. Klären Sie, welche verbindliche Auskunft oder Entscheidung für Ihre Frage geeignet ist. Halten Sie offene Bedingungen fest, bevor Sie auf zusätzlichen Flächenbedarf vertrauen.

Gebiete ohne Bebauungsplan: Einfügen nach § 34 BauGB

§ 30 BauGB knüpft die Zulässigkeit im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans an dessen Festsetzungen und die gesicherte Erschließung. Bei einem einfachen Bebauungsplan gelten ergänzend die einschlägigen weiteren Vorschriften. Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile beurteilt § 34 unter anderem das Einfügen nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche. Ohne Plan lässt sich deshalb nicht einfach eine Nachbar-GRZ übernehmen und als eigenes Baurecht behandeln. Auch die Orientierungswerte aus § 17 sind keine automatische Ersatzfestsetzung.

Lassen Sie den maßgeblichen Umgebungsbereich und die relevanten Merkmale fachlich prüfen. Einzelne besonders große Gebäude beweisen noch keine vergleichbare Zulässigkeit. Zusätzlich sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie das Ortsbild zu beachten; weitere Anforderungen bleiben bestehen. Für Grundstücke außerhalb solcher Ortsteile ist § 34 kein allgemeiner Genehmigungsweg. Die genaue planungsrechtliche Einordnung muss vor der Flächenrechnung geklärt sein. Unsere Hauskauf-Checkliste hilft Ihnen, diese Frage zusammen mit den übrigen Unterlagen abzuarbeiten.

Bedeutung für Kaufpreis, Bodenwert und Grenzen der Rechnung

Ein größeres zulässiges Nutzungsmaß kann für die wirtschaftliche Nutzbarkeit relevant sein. Daraus folgt aber kein fester Aufschlag auf den Kaufpreis. Zuschnitt, Erschließung, Baugrenzen, Bestand und tatsächliche Umsetzbarkeit wirken ebenfalls mit. Die Bodenwertprüfung erklärt, warum ein Bodenrichtwert nicht ungeprüft dem individuellen Grundstückswert entspricht. § 16 Absatz 4 ImmoWertV unterscheidet die wertrelevante Geschossflächenzahl als Bewertungsmerkmal von der planungsrechtlichen GFZ. Verwenden Sie diese WGFZ nicht ohne die örtlichen Modellvorgaben für eine Baurechtsrechnung.

Weitere Grundstückspflichten können unabhängig von GRZ und GFZ bestehen. Das Baulastenverzeichnis gehört deshalb zur Prüfung ebenso wie Rechte und Belastungen in den übrigen Unterlagen. Auf Immobilie kaufen finden Sie die Einordnung in Ihre gesamte Entscheidung. Diese Seite bietet allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Behandeln Sie ein Rechenergebnis als nachvollziehbaren Zwischenschritt mit Quelle und Annahmen. Eine bestätigte Planung und die erforderliche behördliche Entscheidung machen aus einer möglichen Fläche erst eine belastbare Grundlage für Ihr Vorhaben.

Häufige Fragen