Grunderwerbsteuer: Höhe, Berechnung und Zahlung

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Zusätzlich zur Steuer entstehen Notarkosten beim Hauskauf; dort finden Sie die bundeseinheitlichen Gebührensätze und Beispiele zu Grundbuch und Grundschuld.

Für Ihren Kauf benötigen Sie zwei Angaben: die steuerpflichtige Gegenleistung in Euro und den geltenden Satz am Grundstücksort. Die folgende Tabelle zeigt alle Länder aus derselben Datenquelle wie der Rechner. Der Tabellenstand des Deutschen Notarinstituts und das Abrufdatum sind getrennt ausgewiesen. Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob der Satz für Ihren Erwerb noch gilt. Ein älterer Finanzierungsplan oder ein Angebot für eine Immobilie in einem anderen Land ist dafür keine ausreichende Grundlage.

Der bundesgesetzliche Ausgangssatz steht in § 11 GrEStG; die Länder können eigene Sätze festlegen. Für die Auswahl ist die Lage der Immobilie entscheidend, nicht Ihre Meldeadresse. Die Tabelle ist eine Planungshilfe mit dokumentiertem Quellenstand, keine individuelle Festsetzung durch das Finanzamt. Übernehmen Sie den ermittelten Betrag als gesonderte Position in Ihren Zahlungsplan. Die Steuer gehört zu den Erwerbskosten und erhöht den Geldbedarf zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis. Auf Kaufnebenkosten berechnen finden Sie die gemeinsame Planung mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.

Grunderwerbsteuer berechnen mit dem bestehenden Rechner

Wählen Sie im Rechner das Land des Grundstücks und tragen Sie den Kaufpreis ein. Lesen Sie für diese Frage die gesonderte Position Grunderwerbsteuer ab. Die übrigen Positionen zeigen zusätzliche Kaufnebenkosten und enthalten gekennzeichnete Annahmen. Die Sätze stammen aus dem Länderregister mit DNotI-Tabellenstand 28.01.2026, abgerufen am 02.10.2026. Der Rechner bildet den gewöhnlichen Kauf ab. Er prüft weder Befreiungen noch Schenkungsauflagen, besondere Gegenleistungen oder eine Rückabwicklung.

Es gibt hier keinen gesonderten Eingabeposten für Inventar. Rechnen Sie zunächst vorsichtig mit dem vollständigen Kaufpreis. Eine abweichende Bemessungsgrundlage braucht eine nachvollziehbare Vertragsaufteilung und fachliche Prüfung. Ändern Sie den Kaufpreis im Rechner nicht stillschweigend, um einen vermuteten Abzug abzubilden: Sonst beziehen sich auch die übrigen Kostenannahmen auf diesen geänderten Wert. Bewahren Sie die steuerliche Rechnung und die vollständige Erwerbskostenplanung getrennt auf. So bleibt sichtbar, welcher Betrag eine Vertragsangabe ist und welcher erst noch vom Finanzamt bestätigt werden muss.

Grunderwerbsteuer berechnen in 4 Schritten

1. Bemessungsgrundlage prüfenLesen Sie Kaufpreis und weitere Gegenleistungen im Vertragsentwurf. Nach §§ 8 und 9 GrEStG können auch übernommene Leistungen und vorbehaltene Nutzungen dazugehören. Schreiben Sie die Grundlage mit Beleg auf, statt nur die Zahl aus dem Exposé zu übernehmen.
2. Zubehör und Inventar zuordnenTrennen Sie tatsächlich mitverkaufte bewegliche Gegenstände mit angemessenen Einzelwerten vom Grundstückserwerb. Ein bloßes Etikett im Vertrag reicht nicht. Lassen Sie offene Zuordnungen prüfen und ziehen Sie die Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung nicht ab.
3. Landessatz anwendenMultiplizieren Sie die geprüfte steuerpflichtige Grundlage mit dem Satz für den Grundstücksort, geteilt durch hundert. Notieren Sie Quelle und Datenstand zusammen mit dem Ergebnis. Die Rechnung bleibt eine Vorplanung, bis das Finanzamt den konkreten Erwerb beurteilt hat.
4. Fälligkeit und Zahlung einplanenHalten Sie den Betrag verfügbar und prüfen Sie später Bekanntgabe, Fälligkeit und Verwendungszweck im Bescheid. § 15 GrEStG nennt grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe; das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen. Der Kaufpreis hat eine eigene Fälligkeitsregel im Vertrag.

Ordnen Sie jede Eingabe einer Herkunft zu: Kaufpreis als Vertragsangabe, Landessatz als veröffentlichte Quelle, vorläufige Inventarbewertung als noch zu belegende Annahme. Eine Rechenformel kann Unsicherheiten in den Eingaben nicht beseitigen. Wenn der Vertragsentwurf geändert wird, prüfen Sie auch die Steuerplanung erneut. Für die Einordnung des Kaufpreises hilft die Seite Kaufpreis einer Immobilie berechnen. Ein marktgerechter Preis und eine steuerlich richtige Bemessungsgrundlage sind unterschiedliche Prüfungen. Der erste betrifft Ihre Kaufentscheidung, die zweite den steuerpflichtigen Erwerb.

Welche Bemessungsgrundlage gilt für Haus, Wohnung und Grundstück?

Beim üblichen Grundstückskauf ist nach § 8 Absatz 1 GrEStG die Gegenleistung maßgeblich. § 9 konkretisiert sie: Zum Kaufpreis können vom Käufer übernommene sonstige Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen hinzukommen. Deshalb ist der Geldbetrag auf der ersten Vertragsseite nicht in jedem Fall die gesamte steuerliche Grundlage. Lassen Sie zusätzliche Verpflichtungen im Entwurf erklären, etwa eine Schuldübernahme oder ein Nutzungsrecht. Für gesetzliche Sonderfälle sieht § 8 Absatz 2 die Bewertung nach Grundbesitzwerten vor. Diese Fälle lassen sich nicht mit einer gewöhnlichen Kaufpreisrechnung abschließend beurteilen.

Bei einem bebauten Grundstück umfasst der Erwerb regelmäßig Grundstück und Gebäude. Nur den Bodenwert anzusetzen, obwohl Sie das Haus mitkaufen, wäre keine passende Berechnung. Beim unbebauten Grundstück kann sich zusätzlich die Frage stellen, ob ein Bauvorhaben steuerlich zum Erwerb gehört. Legen Sie zusammenhängende Grundstücks-, Bau- und Vermittlungsvereinbarungen vollständig zur Prüfung vor. Eine getrennte Rechnung oder ein späterer Zahlungstermin allein klärt diese Zuordnung nicht. Für die allgemeine Vorbereitung führt Immobilie kaufen die Prüfung von Preis, Unterlagen und Risiken zusammen.

Inventar und Zubehör: nachvollziehbar aufteilen

Gehören bewegliche Gegenstände zum Geschäft, kann der dafür tatsächlich gezahlte Anteil außerhalb der Grundstücksgegenleistung liegen. Grundlage sind §§ 8 und 9 GrEStG und die Abgrenzung des Grundstücksbegriffs. In Betracht kommen zum Beispiel Möbel oder eine Küche, soweit sie im konkreten Fall steuerlich als selbstständige bewegliche Gegenstände einzuordnen sind. Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile werden nicht durch eine frei gewählte Bezeichnung zu steuerfreiem Inventar. Entscheidend sind die tatsächlichen Gegenstände und ihre rechtliche Einordnung.

Erstellen Sie vor dem Termin eine Liste mit Beschreibung, Alter, Zustand und vereinbartem Einzelwert. Rechnungen, Fotos und nachvollziehbare Zeitwerte helfen bei Rückfragen. Die Aufteilung sollte im Kaufvertrag erkennbar sein und zum Gesamtgeschäft passen. Ein pauschaler Prozentsatz oder überhöhte Werte ohne Bezug zum Inventar sind keine verlässliche Grundlage. Das Finanzamt kann eine unangemessene Aufteilung überprüfen. Vereinbaren Sie daher keine künstliche Preisverschiebung. Besprechen Sie zweifelhafte Positionen mit Notariat und Steuerberatung, bevor Sie mit einer verminderten Steuer im Budget rechnen.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbschaft

§ 3 GrEStG nimmt bestimmte Erwerbe von der Besteuerung aus. Bei einer reinen Grundstücksschenkung und einem Erwerb von Todes wegen gilt grundsätzlich Nummer 2. Eine Schenkung mit Auflage braucht dagegen eine genauere Prüfung: Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind, können grunderwerbsteuerpflichtig sein. Prüfen Sie deshalb übernommene Verbindlichkeiten oder andere Verpflichtungen ausdrücklich. Bei Übertragungen innerhalb der Familie kann daneben eine andere Befreiung einschlägig sein. Der Familienname allein genügt nicht; das konkrete Verwandtschaftsverhältnis und der Erwerbsvorgang zählen. Für eine Immobilie in Österreich gilt ein anderes Gesetz mit anderen Regeln; dort sind auch Schenkung und Erbe in der Regel grunderwerbsteuerpflichtig, wie die Seite Grunderwerbsteuer Österreich zeigt.

Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt. Ein gewöhnlicher Kauf zwischen Geschwistern ist daher nicht allein wegen der Verwandtschaft nach Nummer 6 befreit. Eine echte Schenkung oder eine begünstigte Nachlassteilung kann anders einzuordnen sein. Grunderwerbsteuerfreiheit beantwortet außerdem nicht die Frage, ob Erbschaft- oder Schenkungsteuer entsteht. Auf Erbschaftsteuer bei Immobilien finden Sie die gesonderte Prüfung von Freibeträgen und Voraussetzungen. Legen Sie für einen Befreiungsantrag die passende Grundlage und die dazugehörigen Unterlagen vor, statt nur allgemein auf einen Familienerwerb zu verweisen.

Wer zahlt und wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Beim gewöhnlichen Kauf sind nach § 13 Nummer 1 GrEStG die Vertragsparteien Steuerschuldner. Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Finanzamt als Gesamtschuldner nach § 44 Abgabenordnung. Im Kaufvertrag wird die Zahlung üblicherweise dem Käufer zugeordnet. Diese interne Kostenverteilung beseitigt die gesetzliche Schuldnerschaft des Verkäufers nicht. Prüfen Sie die Klausel deshalb ausdrücklich, auch wenn sie im Entwurf wie eine Standardformulierung wirkt. Eine abweichende Vereinbarung zwischen den Parteien ist nicht automatisch eine Befreiung gegenüber dem Finanzamt.

Entstehung, Festsetzung und Fälligkeit sind unterschiedliche Zeitpunkte. Beim gewöhnlichen wirksamen Kaufvertrag knüpft die Steuer an den Erwerbsvorgang nach § 1 an. Hängt die Wirksamkeit von einer Bedingung oder Genehmigung ab, enthält § 14 besondere Regeln zur Entstehung. Die Zahlungsfrist folgt dagegen aus § 15 und dem Steuerbescheid. Planen Sie nicht damit, erst nach der Schlüsselübergabe zahlen zu müssen. Halten Sie die Liquidität bereit und ordnen Sie den Bescheid dem konkreten Kauf zu. Bei einer unklaren Frist wenden Sie sich unmittelbar an das ausstellende Finanzamt.

Nach § 22 darf die Eigentümereintragung grundsätzlich erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgen. Sie ist zu erteilen, wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht; weitere gesetzliche Möglichkeiten bleiben dem Finanzamt vorbehalten. Die Bescheinigung ersetzt keine anderen Voraussetzungen für den Eigentumswechsel. Für die gesamte Abwicklung gibt es hier keine pauschale Wochenzahl. Halten Sie Anzeige, Bescheid, Zahlungsnachweis und Schriftverkehr zusammen. Die Hauskauf-Checkliste hilft, diese Schritte mit Finanzierung, Kaufpreiszahlung und Übergabe abzugleichen.

Grunderwerbsteuer zurückfordern bei Rückabwicklung

§ 16 GrEStG ermöglicht unter Voraussetzungen die Nichtfestsetzung, Aufhebung oder Änderung der Steuer auf Antrag. Vor Eigentumsübergang erfasst Absatz 1 unter anderem eine Rückgängigmachung durch Vereinbarung oder vorbehaltenes Rücktrittsrecht innerhalb von zwei Jahren seit Steuerentstehung. Für die Nichterfüllung von Vertragsbedingungen mit einem Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung gelten eigene Voraussetzungen. Nach Eigentumsübergang ist der Rückerwerb nach Absatz 2 gesondert zu prüfen. Eine Kaufpreisherabsetzung behandelt Absatz 3. Die Zweijahresfrist ist deshalb kein einheitliches Versprechen für alle Fälle.

Ein aufgehobener Vertrag allein genügt nicht in jeder Konstellation. Die Rückabwicklung muss tatsächlich und rechtlich vollzogen werden; der Veräußerer muss seine ursprüngliche Verfügungsmacht wiedererlangen. Dokumentieren Sie Vereinbarung, Rückzahlungen, Grundbuchstand und die Behandlung bereits eingeräumter Rechte. § 16 Absatz 5 schließt die Entlastung für dort genannte Vorgänge aus, wenn die erforderliche fristgerechte und vollständige Anzeige fehlt. Lassen Sie Fallgruppe und Fristen früh prüfen. Eine Erstattung entsteht nicht automatisch, nur weil Sie die Immobilie letztlich nicht behalten. Reichen Sie den Antrag mit Belegen beim zuständigen Finanzamt ein.

Sonderfälle und belastbare Unterlagen

Auch Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften können nach § 1 GrEStG steuerpflichtig sein. Solche Share Deals gehören nicht in den gewöhnlichen Kaufpreisrechner. Die Tatbestände und Übergangsregeln nach § 23 verlangen eine Prüfung der Beteiligungen und Zeitpunkte. Diese Übersicht gibt dafür keine Gestaltungsanleitung. Ebenso sollten Sie aus älteren Meldungen über geplante Entlastungen keine geltende Steuerbefreiung ableiten. Für Ihre Planung zählt ein nachgewiesener geltender Rechtsstand, nicht eine politische Ankündigung.

Sammeln Sie Vertragsentwurf, Grundstücksort, Inventarliste und Unterlagen zu einer möglichen Befreiung vor der Beurkundung. Nach dem Termin kommen Steuerbescheid und Zahlungsnachweis hinzu. Markieren Sie offene Fragen mit einer zuständigen Stelle und einem Termin. Unsere Seite Datenquellen erläutert, wie Quellen und Annahmen auseinandergehalten werden. Diese bundesweite Übersicht bietet allgemeine Orientierung. Das Finanzamt entscheidet über Festsetzung und Befreiung; für die Einordnung Ihres Vertrags und besondere Übertragungen wenden Sie sich an eine Steuerberatung. Übernehmen Sie offene steuerliche Annahmen erst nach Klärung als feste Beträge in Ihre Finanzierung. Benennen Sie in Ihrer Akte ausdrücklich, welche Frage noch offen ist: die Höhe der Gegenleistung, die Einordnung eines Gegenstands oder eine Befreiung. Ein fehlender Beleg ist kein Nullbetrag. Halten Sie für diesen Fall genügend Geld verfügbar und lassen Sie die Antwort schriftlich dokumentieren. Wenn mehrere Personen gemeinsam erwerben, sollten auch Zuständigkeit für Rückfragen und Zahlung abgestimmt sein. So vermeiden Sie, dass jeder Beteiligte annimmt, jemand anderes kümmere sich um den Bescheid.

Häufige Fragen