Hauskauf-Checkliste: worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

Die Hauskauf-Checkliste im Überblick: 5 Phasen

Ein Hauskauf läuft in einer festen Reihenfolge. Was in einer Phase versäumt wird, lässt sich in der nächsten oft nicht mehr nachholen: Nach der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen, und spätere Fragen kosten Geld statt nur Zeit. Die Checkliste Hauskauf gilt als Immobilienkauf-Checkliste in denselben Schritten auch für eine Eigentumswohnung; wo sich der Wohnungskauf unterscheidet, steht das im eigenen Abschnitt weiter unten. Die Tabelle zeigt je Phase die wichtigsten Prüfpunkte und woher die Antwort kommt.

Fehlt in den Verkäuferunterlagen ein Plan, klären Sie mit dem Ratgeber zum Grundriss, ob Sie vorhandene Zeichnungen beschaffen oder ein neues Aufmaß beauftragen sollten.

Fordern Sie die Raumliste an und gleichen Sie Dachschrägen und Außenflächen mit der Wohnflächenberechnung ab, bevor Sie den Vertragsentwurf freigeben.

Wer die Reihenfolge einhält, verhandelt mit Wissen statt mit Hoffnung. Den Teil, der sich aus amtlichen Daten belegen lässt, können Sie vor der ersten Besichtigung erledigen: Adresse vor dem Kauf prüfen.

Phase 1: Budget, Eigenkapital und Reserve

Bevor Sie ein Haus besichtigen, sollte feststehen, was Sie sich leisten können. Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls ein Makler. Diese Nebenkosten finanzieren Banken in der Regel nicht mit; sie kommen aus dem Eigenkapital. Wie hoch sie für Ihr Bundesland ausfallen, zeigt die Seite Kaufnebenkosten berechnen.

• Eigenkapital: Als Faustregel nennt die Verbraucherzentrale die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Das ist keine Pflicht, aber ein Richtwert, ab dem ein vorzeitiger Verkauf in den meisten Fällen die Schulden deckt.
• Reserve: Planen Sie Geld für Reparaturen ein, die erst nach dem Einzug sichtbar werden. Wie viel, hängt vom Zustand ab; ein Gutachten liefert dafür die Grundlage.
• Finanzierungszusage: Die schriftliche Zusage der Bank sollte vor dem Notartermin vorliegen. Ohne sie unterschreiben Sie einen Vertrag, den Sie womöglich nicht bezahlen können.

Welche Unterlagen sollte man vor dem Hauskauf einsehen?

Fünf Unterlagen gehören vor jeden Notartermin auf den Tisch. Sie zeigen, wem das Haus gehört, welche Rechte Dritter daran hängen, wie groß das Grundstück ist und ob das Gebäude so gebaut wurde, wie es angeboten wird. Die Checkliste Hauskauf Unterlagen in Tabellenform:

Grundbuchauszug: Lassen Sie sich einen aktuellen Auszug zeigen. Die Checkliste der Volksbanken Raiffeisenbanken empfiehlt einen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist. Das ist eine Praxisempfehlung, keine gesetzliche Frist; sie stellt sicher, dass seit dem Ausdruck keine neue Last eingetragen wurde. Lesen Sie Abteilung II zuerst, mehr dazu auf der Seite Grundbuch und Baurecht prüfen.

Baulastenverzeichnis einsehen: Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern bei der Bauaufsicht von Stadt oder Kreis. Sie kann zum Beispiel verlangen, dass eine Fläche als Zufahrt für das Nachbargrundstück frei bleibt. Fordern Sie die Auskunft schriftlich an oder lassen Sie sie vom Verkäufer beibringen.

Wohnfläche nachmessen: Die Angabe im Exposé ist eine Zahl des Verkäufers. Fragen Sie, nach welcher Methode gerechnet wurde, und messen Sie bei Zweifeln nach. Häufig wird die Wohnflächenverordnung verwendet. Dort zählen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel (§ 4 WoFlV). Unter einer Dachschräge schrumpft die Wohnfläche deshalb schnell.

Altlastenauskunft: Bei Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung, etwa Werkstatt, Tankstelle oder Gärtnerei, fragen Sie bei der zuständigen Bodenschutz- oder Umweltbehörde nach einem Eintrag im Altlastenkataster. Wie die Länder Altlasten erfassen und wer Auskunft gibt, regeln sie selbst (§ 11 BBodSchG). Hinweise zu Hochwasser und Starkregen finden Sie auf der Seite Risiken an der Adresse.

Checkliste Hausbesichtigung: worauf achten?

Bei der Hausbesichtigung sehen Sie, was keine Unterlage zeigt. Nehmen Sie sich Zeit, gehen Sie bei Tageslicht und schauen Sie in Keller und Dachboden, nicht nur in die Wohnräume. Die folgende Hausbesichtigung Checkliste für Käufer passt auf eine Seite und lässt sich unterwegs abhaken.

• Mitnehmen: diese Liste, Taschenlampe, Zollstock, Handy für Fotos, Grundrisse aus dem Exposé und Ihre Fragen an den Verkäufer.
• Außen: Dachdeckung, Rinnen und Fallrohre, Risse in der Fassade, Zustand von Fenstern, Sockel und Kellerlichtschächten.
• Feuchtigkeit im Keller: Flecken, Ausblühungen, abplatzender Putz, muffiger Geruch, frisch gestrichene Einzelstellen. Geruch ist ein Hinweis, kein Befund; ein Messgerät oder eine Fachperson schafft Klarheit.
• Haustechnik: Baujahr der Heizung (Typenschild), letzte Wartung, Alter der Elektroverteilung, Material der Wasserleitungen.
• Grundriss: Stimmen Räume und Flächen mit den Bauunterlagen überein? Sind Ausbauten wie ein Dachgeschoss oder ein Wintergarten genehmigt?
• Umgebung: Lärm, Verkehr, Nachbarbebauung, Wege zu Schule, Arbeit und Einkauf.

Zweiter Termin: Ein einziger Besuch reicht selten. Dr. Klein empfiehlt bei ernsthaftem Interesse einen zweiten Besichtigungstermin, dann mit einer sachverständigen Person, und rät, die Umgebung mehrmals anzusehen, werktags und am Wochenende. So erleben Sie Verkehr, Licht und Nachbarschaft zu verschiedenen Zeiten.

Gutachter beim Hauskauf: Ein Bausachverständiger erkennt Schäden, die Laien übersehen, und liefert eine Grundlage für die Preisverhandlung. Bausachverständiger und Kosten: Der Preis hängt von Umfang, Region und Anbieter ab. Holen Sie vorab ein schriftliches Angebot ein und vereinbaren Sie, ob Sie einen mündlichen Kurzbefund oder ein schriftliches Gutachten erhalten.

Checkliste Wohnungskauf: worauf achten bei Teilungserklärung und Rücklage

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, achten Sie deshalb nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auf den Zustand und die Finanzen des ganzen Hauses. Diese Wohnungskauf-Checkliste ergänzt die Punkte oben:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Gehören Keller, Stellplatz oder Gartenanteil wirklich zur Wohnung, als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Beschluss-Sammlung: beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen, Streitpunkte mit Verwaltung oder Nachbarn.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Höhe des Hausgelds, Anteil, der auf die Rücklage entfällt, und ob Zahlungen ausstehen.
• Erhaltungsrücklage: Das Gesetz verlangt eine „angemessene Erhaltungsrücklage“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie hoch sie sein sollte, hängt von Alter und Zustand des Hauses ab; eine niedrige Rücklage bei anstehender Dachsanierung bedeutet Sonderumlagen.

Sprechen Sie vor dem Kauf auch mit der Hausverwaltung. Sie kann sagen, ob Hausgeld regelmäßig gezahlt wird, welche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum anstehen und wann die nächste Eigentümerversammlung stattfindet. Fragen Sie den Verkäufer nach seiner Zustimmung, damit die Verwaltung Ihnen Auskunft gibt. Prüfen Sie außerdem, ob für den Verkauf die Zustimmung der anderen Eigentümer oder des Verwalters vereinbart ist (§ 12 WEG); dann muss diese Zustimmung vorliegen, bevor der Kauf vollzogen werden kann.

Checkliste Altbau: gebrauchtes Haus kaufen, Schadstoffe, Sanierung

Wer ein gebrauchtes Haus kauft, kauft seine Geschichte mit. Bei älteren Häusern entscheidet der Zustand stärker über den Preis als die Lage allein. Die Checkliste Hausbesichtigung Altbau erweitert die Liste oben um vier Punkte:

• Feuchte und Holz: Kellerwände, Dachstuhl und Balkenköpfe auf Feuchte, Schädlingsbefall und Verformung prüfen lassen.
• Leitungen: Alter und Material von Elektrik und Wasserleitungen; alte Installationen sind oft der teuerste Posten nach Dach und Heizung.
• Schadstoffe: In älteren Gebäuden kann Asbest verbaut sein, etwa in Fassadenplatten, Bodenbelägen oder Kleber. Ob das zutrifft, klärt nur eine Probe durch eine Fachfirma.
• Genehmigungen und Denkmalschutz: Sind Umbauten genehmigt? Steht das Haus unter Denkmalschutz, brauchen Änderungen eine Genehmigung der Denkmalbehörde.

Die teuersten Fehler beim Hauskauf

Die meisten teuren Fehler haben eines gemeinsam: Sie fallen erst nach dem Notartermin auf, obwohl sie sich vorher hätten prüfen lassen.

• Den Grundbuchauszug erst beim Notar sehen: Rechte Dritter in Abteilung II bleiben beim Kauf bestehen.
• Den Bebauungsplan nicht prüfen und später erfahren, dass der geplante Anbau nicht zulässig ist.
• Nebenkosten unterschätzen: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen in der Regel aus dem Eigenkapital.
• Sanierung nicht einpreisen: Heizung, Dach und Fenster haben Lebensdauern, die sich am Baujahr ablesen lassen.
• Die Wohnfläche ungeprüft übernehmen: Sie bestimmt den Preis pro Quadratmeter, mit dem Sie vergleichen.
• Den Vertragsentwurf nicht lesen: Gewährleistungsausschluss, Übergabetermin und Fälligkeit stehen dort.

Notar, Kaufvertrag und Zahlung

1. Vertragsentwurf prüfenBei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit für Fragen zu Übergabetermin, Gewährleistung und mitverkauftem Inventar.
2. BeurkundenDer Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Fragen Sie nach, bevor Sie unterschreiben.
3. Vormerkung und ZahlungDer Notar beantragt die Auflassungsvormerkung und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Die Grunderwerbsteuer fordert das Finanzamt per Bescheid an.
4. HausübergabeAm vereinbarten Termin übergibt der Verkäufer Haus und Schlüssel. Was dabei ins Protokoll gehört, steht im nächsten Abschnitt.

Übergabeprotokoll: was bei der Hausübergabe hineingehört

Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf Sie über. Das Übergabeprotokoll beim Hauskauf hält fest, in welchem Zustand Sie das Haus erhalten haben, und schützt beide Seiten vor Streit. Gehen Sie Raum für Raum durch, fotografieren Sie Zählerstände und Mängel und unterschreiben Sie das Protokoll gemeinsam. Diese Hausübergabe-Checkliste folgt den Angaben, die die Volksbanken Raiffeisenbanken für das Protokoll nennen:

• Namen und Anschriften von Verkäufer und Käufer sowie die Anschrift der Immobilie.
• Zustand aller Räume mit offensichtlichen Schäden, dazu die Außenanlage mit erkennbaren Mängeln.
• Inventar, das Sie übernehmen, etwa Küche oder Einbauschränke.
• Anzahl der Schlüssel für Haustür, Keller, Zimmer, Garage und Briefkasten.
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas oder den Heizölstand.
• Besondere Vereinbarungen, zum Beispiel zu Altlasten auf dem Grundstück oder zu Restarbeiten.
• Liste der Unterlagen, die Sie zusätzlich erhalten: Bauakte, Wartungsnachweise, Rechnungen, Bedienungsanleitungen.

Nach dem Hauskauf: Ummelden, Versorger mit den Zählerständen informieren, Gebäudeversicherung prüfen und Unterlagen gesammelt ablegen. Eine Kopie des Protokolls gehört zu den Kaufunterlagen.

Was reesinsy zu Ihrer Adresse schon prüft und was Sie extern beschaffen

Ein Teil der Checkliste lässt sich vor der ersten Besichtigung erledigen: was amtlich zur Adresse veröffentlicht ist. Wie viel das ist, hängt vom Bundesland ab. Fehlt eine Quelle, steht das in der Akte als offen, statt dass eine Schätzung die Lücke füllt. Woher die Daten stammen, zeigt die Seite Datenquellen; wie wir sie einordnen, die Methodik.

Hauskauf-Checkliste zum Ausdrucken

Über die Druckfunktion des Browsers lässt sich die Seite ausdrucken oder als PDF speichern; Navigation und Formulare werden dabei ausgeblendet. So nehmen Sie auch die Checkliste zur Hausbesichtigung und zur Übergabe auf Papier mit, ohne eine Datei herunterzuladen. Haken Sie beim Termin direkt auf dem Ausdruck ab und notieren Sie offene Punkte daneben, damit Sie sie vor dem Notartermin klären.

Häufige Fragen