Erbschaftsteuer Immobilie: Freibeträge und grober Rechner

Erbschaftsteuer Immobilie: Ihren Erwerb zuerst einordnen

Für die steuerliche Vorbereitung ordnen Sie Nachlass, eigenen Erwerbsanteil und fehlende Unterlagen. Im Erben-Ratgeber finden Sie den Ablauf. Beim Prüfen des Nachlasses ordnen Sie Erbenstellung, Verbindlichkeiten und Nachweise, bevor Sie einen Betrag als gesichert behandeln.

Rechnereingabe und geschätzter Hauspreis sind Annahmen; ein Feststellungsbescheid ist ein amtlicher Beleg. Kennzeichnen Sie Herkunft und Bewertungszweck. Für Miterben zählt der individuelle Erwerb. Der Wert des gesamten Hauses ist nur dann die passende Eingabe, wenn er tatsächlich Ihren vollständigen Erwerb abbildet. Sonst müssen Beteiligung und weitere Nachlassbestandteile zunächst geklärt werden.

Erbschaftsteuer Rechner: Erbschaftsteuer berechnen

Tragen Sie Ihren gesamten Erwerbswert in ganzen Euro ein und wählen Sie das Verhältnis zur verstorbenen Person. Das Modell unterstellt einen Erwerb von Todes wegen bei unbeschränkter Steuerpflicht. Der persönliche Freibetrag wird einmal berücksichtigt. Mit der Mietauswahl unterstellen Sie zusätzlich, dass der gesamte eingegebene Erwerb eine nach § 13d begünstigte Wohnimmobilie ist. Bei einem Nachlass aus Wohnung, Bankguthaben und anderen Gegenständen darf diese Auswahl nicht auf alles angewendet werden.

Die Auswahl Familienheim vermindert das Ergebnis nicht. Voraussetzungen und Rechtsfolgen stehen vollständig im Abschnitt Familienheim. Nachweise fehlen. Ebenso sind für Angehörige der Steuerklasse II außer Geschwistern eigene Zuordnungen erforderlich. Bei Enkeln nimmt das Modell einen lebenden Elternteil an. Ein unverheirateter Partner gehört grundsätzlich in die Klasse III; eine eingetragene Lebenspartnerschaft ist eine andere gesetzliche Kategorie.

Erbschaftsteuer für eine geerbte Immobilie grob berechnen

1. Wert nach BewG vorbereitenSammeln Sie Grundstücksart, Flächen, Baujahr, Nutzung und gegebenenfalls Mietunterlagen. Das Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke richtet sich nach § 182 BewG. Der steuerliche Bedarfswert wird im zuständigen Verfahren festgestellt. Halten Sie geschätzte Werte und amtliche Feststellungen auseinander.
2. Abzüge und Befreiungen prüfenOrdnen Sie Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 ErbStG und mögliche Befreiungen. Familienheim und vermietete Wohnimmobilien benötigen unterschiedliche Nachweise. Die reine Tarifrechnung berücksichtigt solche Umstände nur, soweit sie ausdrücklich beschrieben sind. Ziehen Sie Schulden nicht ungeprüft zusätzlich von einem bereits bereinigten Wert ab.
3. Persönlichen Freibetrag zuordnenBestimmen Sie den Freibetrag nach § 16 ErbStG aus dem Verwandtschaftsverhältnis. Frühere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren müssen nach § 14 gemeinsam geprüft werden. Der Betrag steht dann nicht für jede einzelne Immobilie erneut zur Verfügung.
4. Steuerklasse bestimmenOrdnen Sie den Erwerb nach § 15 ErbStG ein. Bei Eltern unterscheiden sich Erbschaft und Schenkung. Bei entfernten Angehörigen reicht die Bezeichnung Familie für die Zuordnung nicht aus. Halten Sie das genaue Verhältnis und vorhandene Nachweise für die Beratung bereit.
5. Tarif und Härteausgleich anwendenRunden Sie den steuerpflichtigen Erwerb nach § 10 Abs. 1 auf volle 100 Euro nach unten ab. Ermitteln Sie den Satz nach § 19 Abs. 1 und prüfen Sie den Härteausgleich nach Abs. 3. Diese Rundung betrifft den Erwerb, nicht eine Abrundung der Steuer auf Hunderter.

Erbschaftsteuer Freibetrag: Kinder und weitere Angehörige

Der Freibetrag für Kinder gilt auch für Stiefkinder. Enkel erhalten bei lebendem Elternteil den in der Tabelle genannten Enkelbetrag. Für Kinder verstorbener Kinder sieht § 16 den höheren Kinderbetrag vor. Klären Sie solche Unterschiede anhand der tatsächlichen Familienverhältnisse. Die Tabellenbeträge beziehen sich auf den persönlichen Erwerb und ersetzen keine Prüfung der beschränkten Steuerpflicht. Wenn Wohnsitz oder Vermögen im Ausland liegen, braucht die Rechnung eine gesonderte Einordnung.

Nach § 17 ErbStG kann zusätzlich ein besonderer Versorgungsfreibetrag relevant sein. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner beträgt er bis zu 256.000 Euro. Für Kinder gibt es altersabhängige Beträge bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres. Bestimmte nicht steuerpflichtige Versorgungsbezüge kürzen diese Freibeträge. Der Rechner zieht sie deshalb nicht pauschal ab. Bringen Sie Unterlagen zu Hinterbliebenenversorgung und Alter zum Beratungsgespräch mit.

Erbschaftsteuer Steuerklassen: Das Verhältnis entscheidet

Die Erbschaftsteuerklassen sind eigene Kategorien. Sie entsprechen nicht den Steuerklassen des Lohnsteuerabzugs. Wählen Sie daher im Rechner das persönliche Verhältnis zur verstorbenen Person. Bei einer Erbengemeinschaft kann dieselbe Immobilie bei verschiedenen Beteiligten unterschiedlich besteuert werden. Eine gemeinsame Vermögensübersicht ist hilfreich, doch jeder Beteiligte benötigt eine eigene steuerliche Zuordnung. Notieren Sie Sonderfälle, statt das Ergebnis einer anderen Person zu übernehmen.

Steuersätze und Härteausgleich bei der Erbschaftsteuer

Der Satz der jeweiligen Stufe gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Es handelt sich nicht um einen Tarif, bei dem einzelne Scheiben jeweils separat besteuert werden. An den Übergängen begrenzt § 19 Abs. 3 den Steueranstieg: Ausgangspunkt ist die Steuer an der vorherigen Wertgrenze. Hinzu kommt höchstens die Hälfte des Mehrerwerbs bei Sätzen bis 30 Prozent, bei höheren Sätzen höchstens drei Viertel. Der Rechner vergleicht diese Grenze mit der regulären Tarifsteuer.

Rechenbeispiel als Annahme: Ein Kind erwirbt 475.100 Euro ohne weitere Abzüge oder Vorerwerbe. Nach 400.000 Euro Freibetrag bleiben 75.100 Euro. Die reguläre Tarifsteuer wäre 8.261 Euro. An der vorherigen Grenze beträgt sie 5.250 Euro. Der Mehrerwerb von 100 Euro erlaubt hier zusätzlich 50 Euro. Das Modell ergibt damit 5.300 Euro. Die Zahlen folgen aus §§ 10, 16 und 19 ErbStG; sie sind kein individueller Bescheid.

Familienheim Erbschaftsteuer: Selbstnutzung prüfen

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG bleibt der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG durch den überlebenden Ehegatten oder den überlebenden eingetragenen Lebenspartner steuerfrei, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist. Nr. 4b enthält keine Wohnflächengrenze.

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG bleibt der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG durch Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2, einschließlich Stiefkindern, und Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 steuerfrei, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ein darüber hinausgehender Wohnflächenanteil ist nicht von dieser Befreiung umfasst.

Für beide Befreiungen gilt: Ein Erwerber kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen aufgrund einer letztwilligen Verfügung oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei diesem Erwerber nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich insoweit der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens. Der Erwerber, der das Familienheim bei der Teilung erhält, muss die persönlichen und sachlichen Voraussetzungen seiner Befreiung erfüllen.

Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Vermietete Wohnimmobilie: Abschlag nach § 13d

Nach § 13d werden begünstigte bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Der Abschlag von zehn Prozent setzt unter anderem Vermietung zu Wohnzwecken und die gesetzlichen Lagevoraussetzungen voraus. Begünstigtes Betriebsvermögen oder begünstigtes landwirtschaftliches Vermögen ist ausgeschlossen. Bei Drittstaaten kommt es auf die gesetzlich geforderte Amtshilfe an. Übertragungspflichten und Nachlassteilungen können beeinflussen, wer die Begünstigung beanspruchen kann.

Bei gemischter Nutzung müssen Sie den begünstigten Wohnteil abgrenzen. Dass im Haus eine Wohnung vermietet ist, rechtfertigt keinen Abschlag auf Gewerberäume, Bankguthaben oder den gesamten übrigen Nachlass. Die Auswahl im Rechner ist nur für einen vollständig begünstigten Erwerb gedacht. Halten Sie Mietverträge, Nutzungsnachweise und eine Zuordnung der Flächen bereit. Ein belastbares Ergebnis benötigt diese Unterlagen und die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen.

Zehn Jahre: Frühere Schenkungen zusammenrechnen

§ 14 ErbStG betrifft mehrere Erwerbe innerhalb von zehn Jahren von derselben Person. Frühere Zuwendungen werden mit ihrem früheren Wert in die gesetzliche Zusammenrechnung einbezogen. Dabei berücksichtigt das Gesetz auch die auf Vorerwerbe entfallende Steuer. Das ist mehr als eine Addition der heutigen Immobilienpreise. Der Rechner bildet diese Regel nicht ab. Wenn Sie bereits Geld, einen Anteil am Haus oder andere Vermögenswerte erhalten haben, lassen Sie die Abfolge gesondert berechnen.

Erstellen Sie dafür eine Liste mit Datum, zuwendender Person, Gegenstand, damaligem Wert und vorhandenen Steuerbescheiden. Ein fehlender Bescheid beweist nicht, dass es keine relevante Zuwendung gab. Schenkungen von verschiedenen Personen dürfen Sie ebenfalls nicht ungeprüft zusammenwerfen. Diese Übersicht hilft der Steuerberatung, die richtigen Unterlagen anzufordern. Sie erleichtert auch Gespräche mit Miterben, weil persönliche Vorerwerbe von gemeinsamen Objektfragen getrennt bleiben.

Erbschaftsteuer Haus: Stundung und Liquidität

Ein hoher Immobilienwert bedeutet nicht, dass Geld zur Steuerzahlung bereitliegt. Nach § 28 Abs. 3 kann die auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit sie nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufgebracht werden könnte. Bei Erwerben von Todes wegen werden dafür nach dieser Vorschrift keine Zinsen erhoben. Die Stundung endet insoweit bei Übertragung an Dritte oder dauerhaftem Wegfall des Wohnzwecks.

Eine Stundung vermindert nicht die festgesetzte Steuer. Bereiten Sie die Zahlungsfrage deshalb mit verfügbaren Mitteln, laufenden Verpflichtungen und objektbezogenen Einnahmen vor. Eine mögliche Vermietung ist erst nach Prüfung der Nutzung und des Gebäudezustands eine belastbare Option. Vergleichen Sie Behalten, Vermieten und Verkaufen, bevor Sie aus einem vorläufigen Rechnergebnis auf einen notwendigen Verkauf schließen. Den Antrag und seine Voraussetzungen klären Sie mit dem zuständigen Finanzamt.

Anzeigepflicht: Drei Monate nach Kenntnis

§ 30 ErbStG verlangt grundsätzlich die schriftliche Anzeige innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb. Die dortige Ausnahme für bestimmte eröffnete Verfügungen von Todes wegen gilt nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört. Verlassen Sie sich daher bei einer geerbten Immobilie nicht allein auf die Testamentseröffnung. Eine Anzeige ist noch keine Steuererklärung und ersetzt keine gesondert angeforderte Erklärung. Halten Sie Eingang und Schriftverkehr nachvollziehbar fest.

Die Anzeige soll Angaben zur verstorbenen Person und zum Erwerber, zum Todesfall, zum Gegenstand und Wert, zum Erwerbsgrund, zum persönlichen Verhältnis und zu früheren Zuwendungen enthalten. Wenn Unterlagen fehlen, klären Sie die Vorgehensweise rechtzeitig mit dem Finanzamt. Warten Sie dafür nicht auf einen späteren Verkauf oder eine vollständig eingerichtete Objektakte. Notieren Sie, welche Werte vorläufig sind und welche Nachweise noch beschafft werden müssen.

Steuerlichen Immobilienwert nachweisen und Unterlagen ordnen

Für die steuerliche Bewertung sind Objektart und gesetzliches Verfahren maßgeblich. Im Vergleichswertverfahren werden nach § 183 BewG geeignete Vergleichskäufe oder Vergleichsfaktoren genutzt. Im Ertragswertverfahren nach § 184 werden Bodenwert und Gebäudeertragswert getrennt ermittelt. Beim Sachwertverfahren nach § 189 fließen Bodenwert und Gebäudesachwert mit gesetzlicher Anpassung zusammen. Die Bewertung der Immobilie für die Erbschaftsteuer erklärt die Unterlagen und Unterschiede zu einer Verkaufsorientierung.

Ein Bodenrichtwert allein ergibt keinen vollständigen Hauswert. Auch ein aktueller Angebotspreis ist noch kein Nachweis des maßgeblichen Werts. § 198 BewG eröffnet den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Dafür können ein geeigneter qualifizierter Gutachter oder der Gutachterausschuss relevant sein. Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbarter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag kann bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen ebenfalls dienen. Lassen Sie die Eignung Ihres konkreten Nachweises prüfen.

reesinsy hilft Ihnen, Objektangaben und offene Fragen zur Adresse zu ordnen. Die Methodik beschreibt die Einordnung der Ergebnisse; die Datenquellen zeigen Herkunft und Abdeckung. Verwahren Sie daneben Bescheide, fachliche Bewertungen und eigene Angaben mit Datum. So sehen Sie im nächsten Gespräch, wo ein belegter Wert vorliegt und wo noch eine Annahme steht. Die steuerliche Feststellung und ihre Prüfung erfolgen im zuständigen Verfahren.

Häufige Fragen