Haus verkaufen ohne Makler: mit oder ohne Makler entscheiden

Haus verkaufen ohne Makler: mit oder ohne Makler rechnen

Beim Hausverkauf entscheidet nicht allein die eingesparte Provision. Prüfen Sie, welche Aufgaben Sie übernehmen können und welche Kosten tatsächlich anfallen. Der Vergleich setzt in beiden Varianten denselben Verkaufspreis an. Damit sehen Sie zunächst den Einfluss Ihrer Kosteneingaben. Ein höherer Preis durch einen Makler wird weder angenommen noch versprochen. Für die erste Entscheidung genügt eine nachvollziehbare Liste: Was bleibt nach Bankablösung und Verkaufskosten übrig, welche Arbeit müssen Sie organisieren und welche offenen Fragen können den Ablauf beeinflussen?

Nettoerlös-Rechner: Ihre Angaben und der Rechenweg

Tragen Sie den erwarteten Verkaufspreis in Euro und Ihren vereinbarten Verkäuferanteil der Provision in Prozent einschließlich Umsatzsteuer ein. Es gibt keinen vorbelegten Marktwert für die Provision. Objektart und Käuferstatus dienen der rechtlichen Einordnung, legen aber keine Provisionshöhe fest. Ergänzen Sie Restschuld, eine gegebenenfalls von der Bank genannte Vorfälligkeitsentschädigung und eigene Ausgaben. Kosten für den Energieausweis sind eine freie Nutzerangabe. Ein bewusst eingetragener Betrag von null ist etwas anderes als eine noch nicht geklärte Ausgabe.

Der Geldnettoerlös mit Makler ist Verkaufspreis abzüglich Verkäuferprovision, Restschuld und der eingegebenen gemeinsamen Kosten. Ohne Makler entfällt die Verkäuferprovision; gesondert eingetragene Ausgaben für den Eigenverkauf werden dort abgezogen. Die Differenz zeigt den rechnerischen Geldvorteil der Variante ohne Makler bei gleichem Preis. Dazu können Sie für beide Varianten Stunden und einen eigenen Stundenwert angeben. Diese Zeitbewertung wird separat ausgewiesen. Sie ist keine Zahlung und mindert deshalb nicht den angezeigten Geldnettoerlös.

Die Rechnung bleibt grob und ohne Gewähr. Sie prüft weder Vertragsklauseln noch Gebäudezustand oder Steuerpflicht. Der Geldnettoerlös ist der Restbetrag aus den erfassten Positionen, kein steuerlicher Gewinn. Zusätzliche Ausgaben, etwa für weitere Nachweise, Räumung oder vereinbarte Reparaturen, müssen Sie bei Ihrer Planung ergänzen. Übersteigen Restschuld und Kosten den Preis, ist das ein rechnerischer Fehlbetrag. Klären Sie dann die Finanzierung der Ablösung, bevor Sie Zusagen machen. Negative Ergebnisse werden nicht als null beschönigt.

Provision: Wann greift die Teilung der Maklerkosten?

Die §§ 656a bis 656d BGB betreffen Wohnungen und Einfamilienhäuser. Nach § 656b greifen die Kostenregeln der §§ 656c und 656d nur bei einem Verbraucher als Käufer. Bei Tätigkeit für beide Seiten verlangt § 656c gleich hohe Verpflichtungen. Beim Auftrag nur einer Seite begrenzt § 656d eine Weiterbelastung an die andere: Der Auftraggeber muss mindestens ebenso viel tragen. Das ist keine Pflicht, jeden Verkäufervertrag automatisch exakt zur Hälfte aufzuteilen. Ein Verkäufer kann den Makler allein beauftragen und die vollständige Provision selbst tragen.

Für ein Zweifamilienhaus ist eine zusätzliche Prüfung nötig. Nach der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 127/2026 zum Urteil vom 16.07.2026 (I ZR 111/25) genügt es für die Halbteilung nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt (Pressemitteilung, abgerufen 10.10.2026). Ein als Zweifamilienhaus angebotenes Objekt fällt deshalb in der Regel nicht unter die Kostenregeln für Einfamilienhäuser. Lassen Sie Nutzung, Objektzuschnitt und konkrete Verträge prüfen. § 656a verlangt für den Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus Textform, unabhängig von der Verbrauchergrenze der Kostenregeln. Weitere Beispiele zur Vertragsaufteilung erklärt der Ratgeber Maklerprovision.

Wer zahlt was beim Hausverkauf?

Die Kosten des Käufers sind von den Kosten Ihrer eigenen Verkaufsrechnung zu unterscheiden. § 448 Absatz 2 BGB ordnet dem Grundstückskäufer insbesondere Beurkundung, Auflassung und Eintragung zu. Davon getrennt ist die Frage, welche Belastungen der Verkäufer beseitigen muss. Maßgeblich sind die vereinbarte Lastenfreistellung und die Pflicht zur rechtsmängelfreien Leistung nach §§ 433 und 435 BGB. Lassen Sie die konkrete Kostenzuordnung im Entwurf erklären. Die folgende Tabelle beschreibt Grundregeln und typische Vertragszuordnungen, keine verbindliche Abrechnung Ihres Falls.

Beurkundungs- und Käuferkosten werden hier nicht als Verkäuferpauschale abgezogen. Bei abweichender Vereinbarung brauchen Sie eine entsprechende Zusatzplanung. Der Überblick zu Notarkosten beim Immobilienkauf erläutert den Gebührenrahmen für die Kaufseite. Auch laufende Zahlungen brauchen eine Übergaberegelung: Prüfen Sie im Kaufvertrag, wann Nutzen und Lasten wechseln und wie Vorauszahlungen abgerechnet werden. Der Ratgeber Grundsteuer hilft Ihnen, den laufenden Bescheid und Ihre Abrede zum Übergang voneinander zu unterscheiden.

Grundschuld löschen: nur ein vereinfachter Gebührenfall

Restschuld und Grundschuldbetrag sind verschiedene Angaben. Die Restschuld bezeichnet das zurückzuzahlende Darlehen. Für den Gebührenwert der Grundschuld ist nach § 53 GNotKG deren Nennbetrag maßgeblich. Der Rechner bildet nur eine einzelne Grundschuld bei einem Grundbuchamt und eine bereits vorbereitete Zustimmung samt Löschungsantrag ab. Er rechnet die Beglaubigung nach KV 25101 Nummer 2, nicht einen notariellen Entwurf und nicht die vollständige Lastenfreistellung im Kaufvertragsvollzug.

Die Beglaubigung kostet im gewählten Fall 20 Euro. Hinzu kommt hier die Postpauschale mit 20 Prozent, also 4 Euro, sowie 19 Prozent Umsatzsteuer: zusammen 28,56 Euro. Die gerichtliche Löschung ist separat. Weitere Auslagen, Entwurfs-, Vollzugs- oder Betreuungstätigkeiten sind nicht abgebildet. Fragen Sie Bank und Notariat nach den für Ihren Auftrag tatsächlich erforderlichen Schritten. Eine schon abbezahlte Finanzierung beseitigt den Grundbucheintrag nicht durch die Zahlung allein.

Hypothetisches Beispiel: mit oder ohne Makler bei gleichem Preis

Mit Makler lautet die Rechnung: 450.000 abzüglich 16.065, abzüglich 180.000 und abzüglich 296,06 Euro. Ohne Makler werden statt der Provision die angenommenen 1.500 Euro für den Eigenverkauf abgezogen. Zeit wird in diesem Geldbeispiel nicht abgezogen. Wenn Sie Zeit bewerten möchten, erfassen Sie den Aufwand auch bei einem Maklerauftrag, etwa für Unterlagen und Abstimmungen. Vergleichen Sie anschließend die getrennten Zeitwerte. Eine rechnerische Ersparnis beweist weder einen erzielbaren Preis noch eine passende Vermarktungsstrategie.

Welche Arbeit übernimmt ein Makler, welche bleibt bei Ihnen?

Ein Makler kann die Preisvorbereitung, Exposé-Erstellung, Veröffentlichung, Rückfragen, Besichtigungen und Abstimmung mit Interessenten übernehmen. Was tatsächlich enthalten ist, muss im Auftrag stehen. Fragen Sie nach den konkreten Arbeitsschritten, benötigten Unterlagen und zusätzlichen Kosten. Ein Exposé mit schönen Bildern sagt wenig darüber aus, wie Flächen geprüft, Mängel beschrieben oder Kaufinteressenten vorbereitet werden. Lassen Sie sich die geplante Vermarktung für Ihr Objekt erklären. Vergleichen Sie den Leistungsumfang statt allein den Prozentsatz zu betrachten.

Beim Eigenverkauf organisieren Sie diese Aufgaben selbst oder kaufen einzelne Leistungen ein. Planen Sie Zeit für Fotos, eine sachliche Objektbeschreibung, Terminabsprachen und Rückfragen ein. Antworten sollten anhand derselben Unterlagen nachvollziehbar bleiben. Ein hoher Angebotspreis in einer Nachbaranzeige ist kein Nachweis für einen abgeschlossenen Verkauf. Für die sachliche Grundlage hilft die Erklärung zum Verkehrswert. Halten Sie Ihre Preisannahme, ihren Stand und die größten Unsicherheiten getrennt von der späteren Verhandlungsentscheidung fest.

Auch mit Makler bleiben Informationen aus Ihrer Eigentumszeit wichtig. Sie müssen vorhandene Nachweise bereitstellen und offene Sachverhalte klären. Überlegen Sie deshalb, welche Entlastung Sie wirklich benötigen: Erreichbarkeit während der Arbeit, Organisation bei Entfernung zum Objekt oder Unterstützung beim Umgang mit vielen Rückfragen. Bewerten Sie Ihren eigenen Aufwand in beiden Szenarien realistisch. Ein Stundenwert kann verlorene Freizeit sichtbar machen; er ist eine persönliche Annahme und keine amtliche Gebühr. Eine allgemeine Zusage zu schnellerem Verkauf oder höherem Erlös gibt es hier nicht. Die Übersicht Immobilie bewerten hilft, Ihre Preisgrundlage und offene Datenfragen einzuordnen.

Unterlagen selbst besorgen und offene Fragen markieren

Beginnen Sie mit Grundbuchauszug, Grundstückszuordnung, Flurkarte, Grundrissen und nachvollziehbarer Flächenberechnung. Prüfen Sie außerdem Bauunterlagen, genehmigte Nutzung und bekannte Änderungen. Zuständige Stellen und Zugangsverfahren unterscheiden sich nach Ort und Land. Eine Baulastenauskunft, soweit ein solches Verzeichnis besteht, kann zusätzliche Verpflichtungen zeigen; sie ersetzt keinen Grundbuchauszug. Fragen Sie bei fehlenden Dokumenten gezielt nach dem Zugang und den Kosten, statt einen bundesweit einheitlichen Preis anzunehmen. Die Checkliste Verkauf vorbereiten ordnet übliche Nachweise und benannte Pflichten.

Bei einer Eigentumswohnung ergänzen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Versammlungsprotokolle und aktuelle Informationen zu Zahlungen, Rücklagen sowie geplanten Maßnahmen. Beschaffen Sie diese Unterlagen über vorhandene Urkunden und die Verwaltung. Eine angekündigte Maßnahme ist von einem gefassten Beschluss und einer bereits feststehenden Zahlung zu unterscheiden. Für vermietete Objekte gehören Mietverhältnisse und offene Fragen in die Vorbereitung. Teilen Sie nur die für die konkrete Prüfung benötigten Unterlagen und achten Sie auf darin enthaltene persönliche Daten.

Risiken beim Privatverkauf vor Zusagen klären

Nach § 444 BGB schützt ein Haftungsausschluss den Verkäufer nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie. Dokumentieren Sie bekannte Schäden, Untersuchungen und Reparaturen. Vermeiden Sie unbelegte Zusicherungen zum Zustand. Wenn Feuchtigkeit einmal aufgetreten ist, beschreiben Sie den bekannten Sachverhalt und vorhandene Belege, statt pauschal eine dauerhafte Behebung zu versprechen. Lassen Sie strittige oder erhebliche Punkte fachlich und im Vertragsentwurf prüfen. Der Rechner kann diese Risiken nicht durch einen Geldbetrag bewerten.

Klären Sie Bankablösung und mögliche Vorfälligkeit frühzeitig. §§ 490 und 502 BGB enthalten hierzu Regeln mit unterschiedlichen Voraussetzungen; daraus folgt keine automatische Pauschale für jeden Hausverkauf. Holen Sie eine schriftliche Bankauskunft zum vorgesehenen Ablösetermin ein und übertragen Sie den genannten Betrag als Nutzerangabe. Kontrollieren Sie, ob die Vorfälligkeitsentschädigung bereits in einem Gesamtablösebetrag steckt. Ziehen Sie denselben Posten nicht zweimal ab. Eine zunächst angenommene null bedeutet nicht, dass die Bank auf einen Anspruch verzichtet.

Beim Energieausweis verlangt § 80 im Anwendungsfall die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die unverzügliche Übergabe nach Vertragsabschluss. Ohne Besichtigung gelten eigene Vorlagevorgaben. Prüfen Sie, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist und ob eine Ausnahme für Ihr Gebäude einschlägig ist. Der Rechner verwendet ausschließlich Ihren Kostenbetrag; er erstellt keinen Ausweis und entscheidet nicht über die passende Ausweisart. Planen Sie die Beschaffung rechtzeitig und lassen Sie offene Anforderungen vor der Anzeige klären.

Haus ohne Makler verkaufen: Erfahrungen sachlich einordnen

Erfahrungsberichte können Ihnen zeigen, welche organisatorischen Fragen auftreten. Übertragen Sie aber weder eine dort genannte Verkaufsdauer noch einen Preis auf Ihr Haus. Fragen Sie, ob es um einen Angebotspreis oder einen beurkundeten Kaufpreis geht, welche Unterlagen vorlagen und welche Leistungen zusätzlich bezahlt wurden. Ein erfolgreicher Einzelfall enthält keine Vergleichsgruppe. Hier werden deshalb keine angeblichen Kundenerfahrungen, Erfolgsquoten oder durchschnittlichen Mehrerlöse erfunden. Entscheidend ist, welche Aufgaben und Unsicherheiten in Ihrem konkreten Fall bestehen.

Nutzen Sie die Rechnung als Vorbereitung einer Entscheidung. Ersetzen Sie offene Annahmen nacheinander durch Angebote, Bankauskünfte oder geklärte Vertragsregeln. Bewahren Sie die jeweilige Fassung mit Datum auf. Vergleichen Sie den Geldrest, die getrennte Zeitbewertung und die ungelösten Fragen gemeinsam. Wenn ein Punkt fachliche Unterstützung braucht, organisieren Sie sie vor einer verbindlichen Zusage. Diese Seite bietet allgemeine Orientierung, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ihre Preis- und Vertragsentscheidung braucht belastbare Angaben zum eigenen Objekt.

Den Verkauf in sieben Schritten vorbereiten

1. Preisgrundlage klärenDokumentieren Sie erwarteten Preis, Stichtag und Unsicherheiten. Anzeigenpreise belegen keinen abgeschlossenen Verkauf.
2. Unterlagen ordnenBeschaffen Sie die zum Objekt passenden Nachweise und markieren Sie fehlende Auskünfte.
3. Leistungen vergleichenPrüfen Sie Maklerangebot und eigene Organisation anhand konkreter Aufgaben und vereinbarter Kosten.
4. Bank und Grundbuch abstimmenErfragen Sie Ablösebetrag, Vorfälligkeit und erforderliche Löschungsschritte. Vermeiden Sie doppelte Abzüge.
5. Kosten und Zeit rechnenTragen Sie denselben Preis in beide Varianten ein. Halten Sie Geldrest und persönliche Zeitbewertung getrennt.
6. Risiken vor Zusagen klärenPrüfen Sie bekannte Mängel, Energieausweis und Steuerfrage anhand Ihrer Unterlagen.
7. Vertragsentwurf prüfenLassen Sie Kostenzuordnung, Lastenfreistellung, Zahlung und Übergabe verständlich erläutern.

Häufige Fragen