Bodenrichtwert Köln: Welches Grundstück beschreibt die Zahl?

Bodenrichtwert Köln: Stichtag und Veröffentlichung unterscheiden

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln hat den Jahrgang zum 01.01.2026 am 05.03.2026 beschlossen. Die Bekanntmachung vom 16.03.2026 dokumentiert außerdem die kostenlose Bereitstellung im Internet am 13.03.2026. Diese drei Daten haben verschiedene Aufgaben: Der Stichtag beschreibt die Wertverhältnisse, der Beschluss die amtliche Entscheidung und die Veröffentlichung den Zugang. Ihr eigenes Abrufdatum kommt als vierte Angabe hinzu. Es verschiebt den Bewertungszeitpunkt nicht.

Nordrhein-Westfalen ermittelt Bodenrichtwerte jährlich zum 01.01. nach § 37 GrundWertVO NRW. Wenn Sie Unterlagen aus unterschiedlichen Jahren vergleichen, wählen Sie den Jahrgang bewusst. Ein heute geöffneter Kartenausschnitt kann eine ältere Auswahl enthalten. Schreiben Sie das Datum deshalb zum Ergebnis, bevor Sie es in eine Kaufplanung übernehmen. Aus der Veränderung zweier Richtwerte allein folgt noch keine gleiche Preisänderung für Ihr Haus; auch das verwendete Zonenmodell und die konkrete Grundstückssituation gehören zur Prüfung.

Der Online-Abruf ist nach Tarifstelle 5.3.1 der VermWertKostO NRW gebührenfrei. Für die erste Recherche können Sie daher das amtliche Portal selbst nutzen. Eine schriftliche Auskunft durch die Geschäftsstelle ist eine gesonderte, kostenpflichtige Leistung. Wenn eine Bank oder ein anderer Beteiligter einen bestimmten Nachweis benötigt, klären Sie vor der Bestellung, ob die angebotene Online-Auskunft für diesen Zweck genügt.

Ihre Adresse im richtigen Kartenjahrgang untersuchen

Der folgende Ablauf ist aus amtlichen Beschreibungen und den in der Prüfakte dokumentierten Dienstfeldern abgeleitet. Für diesen Artikel wurde die BORIS.NRW-Oberfläche nicht selbst im Browser durchgeklickt. Einzelne Bedienelemente können sich ändern. Achten Sie deshalb auf die fachlichen Kontrollpunkte: Lage, Jahrgang, Zone und Merkmale. Das Ergebnis Ihrer Suche sollte sich später anhand der gespeicherten Informationen wiederfinden lassen.

1. Köln und Adresse eingebenÖffnen Sie den Bereich Bodenrichtwerte in BORIS.NRW. Suchen Sie Gemeinde, Straße und Hausnummer. Vergleichen Sie den gefundenen Kartenpunkt mit der tatsächlichen Lage Ihres Grundstücks.
2. Datum auswählenStellen Sie den gewünschten Jahrgang ein. Für die aktuelle Orientierung dieser Seite ist das 01.01.2026. Notieren Sie den ausgewählten Stichtag bereits vor der weiteren Recherche.
3. Zone statt Beschriftung prüfenVergrößern Sie die Karte und öffnen Sie die Zoneninformation. Kontrollieren Sie die Grenze entlang Ihrer Fläche. Eine Zahl in der Nähe kann zu einem anderen Richtwertgrundstück gehören.
4. Merkmale und Fachinformationen lesenHalten Sie Nutzungsart, Geschosszahl, GFZ und Grundstücksmaße fest. Öffnen Sie auch das Freie Feld und die Kölner örtlichen Fachinformationen, bevor Sie eine Umrechnung erwägen.
5. Auskunft mit Kontext speichernNutzen Sie den angebotenen PDF-Ausdruck. Ergänzen Sie Abrufdatum, Lagefrage und offene Merkmale. Für die Grundsteuer dokumentieren Sie HBRW und seinen eigenen Stichtag getrennt.

Wenn Ihr Grundstück an einer Grenze liegt, untersuchen Sie beide Seiten. Besonders beim Übergang von einer Handelsachse zu einer Nebenstraße kann die Straßenadresse eine falsche Erwartung auslösen. Übernehmen Sie weder die auffälligste Kartenbeschriftung noch einen Mittelwert aus Nachbarzonen ohne fachliche Begründung. Die Lage der Zahl ersetzt keine Prüfung des räumlichen Geltungsbereichs. Eine unklare Zuordnung ist eine konkrete Frage an die Geschäftsstelle und gehört sichtbar in Ihre Unterlagen.

GFZ und Freies Feld: Kölner Geschäftslagen verstehen

Die örtlichen Fachinformationen Köln 2026 unterscheiden die wertrelevante, ungewogene Geschossflächenzahl von einer gewogenen GFZ. Die GFZ beschreibt das Verhältnis der berücksichtigten Geschossfläche zur Grundstücksfläche und hat keine Einheit. In Handelslagen können unterschiedliche Mietgewichte je Geschoss eine Rolle spielen. Lesen Sie deshalb nicht nur die einzelne GFZ-Spalte, sondern auch das Freie Feld. Dort können Büro- oder Handelsnutzung, eine gewogene GFZ und Mietgewichte näher erläutert werden.

Die Felder beschreiben das Richtwertgrundstück als Bewertungsmodell. Sie bescheinigen Ihrem Grundstück weder eine bestimmte Bebauung noch eine zulässige Nutzung. Ein Kerngebietskürzel MK macht aus jeder dort gelegenen Immobilie kein identisches Geschäftsobjekt. Für eine Abweichung bei Dichte, Zuschnitt oder Nutzung brauchen Sie eine begründete Anpassung. Ein beliebiger Multiplikator würde lediglich zusätzliche Genauigkeit vortäuschen. Prüfen Sie zunächst, ob die Kölner Fachinformationen für Ihren konkreten Teilmarkt überhaupt einen passenden Umrechnungsweg vorsehen.

Die Grundstückstiefe verdient ebenfalls Aufmerksamkeit. Ein zonaler Betrag kann ein Grundstück mit bestimmten Abmessungen voraussetzen. Wenn Ihre Fläche deutlich anders zugeschnitten ist, reicht der Vergleich allein über Quadratmeter nicht aus. Legen Sie Lageplan und Zonenmerkmale nebeneinander und benennen Sie die Abweichung. Für Wohnbauvorhaben erläutert der Ratgeber zu GRZ und GFZ die planungsrechtlichen Begriffe; die wertrelevante GFZ in der Richtwertauskunft erfüllt einen anderen Zweck.

Historisches Rathaus: zwei datierte Felder eines Zonentreffers

Die im Auftrag autorisierte Claude-Gegenprobe vom 10.10.2026 fragt den NRW-WMS am Punkt des Historischen Rathauses ab. Sie liefert Zone 103015. Die folgende Tabelle zeigt die bestätigten Sachdaten dieses Treffers. Das ist keine individuelle Bewertung des Rathauses und kein vollständiger Nachweis für sämtliche Grundstücksteilflächen. Das Beispiel dient dazu, den aktuellen BRW zusammen mit Nutzung und GFZ sowie den gesonderten historischen HBRW zu lesen.

Die beiden Beträge gehören zu unterschiedlichen Zeitbezügen. Der historische Wert ist nicht die steuerliche Bemessungsgrundlage als fertiger Eurobetrag, und der aktuelle Wert ersetzt ihn nicht. Auch die GFZ des aktuellen Zonenmodells dürfen Sie nicht ungeprüft als historisches Merkmal fortschreiben. Für Ihr eigenes Objekt suchen Sie seine Lage neu. Notieren Sie ausdrücklich, welche Angaben Sie amtlich gefunden haben und welche Eigenschaft Ihres Grundstücks noch nicht abgeglichen wurde.

Grundsteuer Köln: Bundesmodell und einheitlicher Hebesatz

NRW verwendet für die Grundsteuer das Bundesmodell. Für den hier behandelten Hauptfeststellungszeitpunkt ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022 maßgeblich. Der Dienst führt diese Information getrennt als HBRW mit dem Datum HTAG. Im Portal Grundsteuer-Geodaten NRW können Sie die entsprechenden Grundstücksdaten recherchieren. Ein Wechsel zur aktuellen Bodenrichtwertkarte beantwortet deshalb eine andere Frage als die Kontrolle Ihrer steuerlichen Angaben.

Köln hat einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B. Für 2025 setzt ihn die Hebesatzsatzung 2025, § 1 auf 475 % fest. Die Satzung vom 17.12.2025, §§ 1 und 2 bestimmt 550 % ab 01.01.2026 für Wohn- und Nichtwohngrundstücke einschließlich unbebauter Grundstücke. Quellenprüfung: 10.10.2026. Die gesetzliche Möglichkeit differenzierter Sätze in NRW bedeutet somit nicht, dass Köln für diese Gruppen verschiedene Sätze erhebt.

Der Hebesatz wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet, nicht direkt auf den Bodenrichtwert. Zur Kontrolle ordnen Sie daher Grundsteuerwertbescheid, Messbescheid und städtischen Grundsteuerbescheid ihrem jeweiligen Schritt zu. Markieren Sie, welche Grundlage und welcher Zeitraum sich geändert haben. Eine höhere Jahressteuer lässt sich aus einem aktuellen Kartenbetrag allein nicht erklären. Für steuerliche Bewertungsfragen sind die Finanzämter zuständig; die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erläutert die Bodenrichtwerte.

Schriftliche Auskunft: Zeitgebühr statt Pauschalpreis

Die Kölner Bekanntmachung nennt die Geschäftsstelle im Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft erfolgt auf Antrag gegen Gebühr. Tarifstelle 5.3.2.2 verweist auf die Zeitgebühr aus § 2 Abs. 7 VermWertKostO NRW. In der ab 01.01.2026 gültigen Fassung beträgt sie 27 € je angefangene Viertelstunde. Daraus lässt sich kein fester Preis für jede Auskunft ableiten. Fragen Sie vor Bestellung nach dem erwarteten Bearbeitungsumfang.

Beschreiben Sie Ihre Frage so, dass die Geschäftsstelle sie zuordnen kann: genaue Lage, gewünschter Jahrgang und das unklare Merkmal. Bei einer Grenzlage ist ein Kartenausschnitt hilfreich. Wenn Sie eine Berechnung übernehmen möchten, nennen Sie die zugrunde gelegte Nutzung und die abweichende Grundstückseigenschaft. So wird erkennbar, ob eine Erläuterung zur Zone genügt oder Sie eine weitergehende Bewertung benötigen. Eine schriftliche Richtwertauskunft und ein Verkehrswertgutachten erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Aus der Karte eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage machen

Die Bodenrichtwertdaten stehen unter Datenlizenz Deutschland Zero 2.0, hier als dl-de/zero-2.0 bezeichnet. Die Lizenz verlangt keine Quellenangabe. Wir nennen Behörde, Dienst, Stichtag und Abruf dennoch freiwillig, damit Sie die Auswahl kontrollieren können. Die Rechte anderer Karteninhalte sind gesondert zu prüfen. Bewahren Sie zu Ihrer Recherche den Ausdruck und die offen gebliebenen Fragen auf, statt später nur eine Zahl ohne Herkunft weiterzugeben.

Für eine erste Bodenindikation führt der Bodenwert-Ratgeber Fläche und fachlich passenden Richtwert zusammen. Die Bewertungsverfahren und der Verkehrswert-Artikel helfen bei der Gesamtbewertung. Bei einem Kauf behandeln Sie die Grunderwerbsteuer NRW und die Kaufnebenkosten als gesonderte Budgetfragen. Den weiteren Weg finden Sie über Immobilienbewertung oder die Ratgeber-Übersicht.

Häufige Fragen