Grunderwerbsteuer Österreich: Höhe, Berechnung und Stufentarif

Grunderwerbsteuer Österreich: Höhe nach Art des Erwerbs

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt in Österreich von zwei Fragen ab: Wie ist der Erwerb einzustufen, und welcher Wert dient als Bemessungsgrundlage? Das Gesetz unterscheidet entgeltliche, teilentgeltliche und unentgeltliche Erwerbe. Maßstab ist das Verhältnis der Gegenleistung zum Grundstückswert. Dazu kommen Erwerbe, die das Gesetz ausdrücklich als unentgeltlich behandelt, nämlich den Erbanfall und den Erwerb unter Lebenden im Kreis naher Angehöriger.

Der Stufentarif selbst ist einfach. Er wird auf den Grundstückswert angewendet und nicht auf den Kaufpreis. Beachten Sie, dass die Grenzen nicht zusammen, sondern stufenweise wirken: Nur der Teil des Werts, der in eine Stufe fällt, wird mit deren Satz besteuert.

Grunderwerbsteuer Österreich berechnen: Rechner mit Rechenweg

Der Rechner bildet den Normalfall bei Grundvermögen ab: Wohnhaus, Eigentumswohnung und Baugrundstück. Sie wählen die Art des Erwerbs, tragen den Grundstückswert ein und geben bei Kauf oder Übertragung unter Lebenden die Gegenleistung an. Bei Schenkung tragen Sie als Gegenleistung null ein. Das Feld für Angehörige schaltet die Regel des § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c ein. Der Rechenweg steht unter dem Ergebnis, Zeile für Zeile.

1. Erwerb einstufenPrüfen Sie, ob ein Erbfall vorliegt oder ob Sie zum Angehörigenkreis gehören. Falls nicht, setzen Sie die Gegenleistung ins Verhältnis zum Grundstückswert: bis 30 Prozent unentgeltlich, über 30 bis 70 Prozent teilentgeltlich, darüber entgeltlich.
2. Grundstückswert ermittelnVerwenden Sie den Wert nach dem Pauschalwertmodell oder dem Immobilienpreisspiegel oder einen niedrigeren nachgewiesenen gemeinen Wert. Der Kaufpreis ersetzt diesen Wert nur bei entgeltlichen Erwerben, und auch dort gilt mindestens der Grundstückswert.
3. Satz anwendenBeim entgeltlichen Kauf rechnen Sie 3,5 Prozent vom höheren Betrag aus Gegenleistung und Grundstückswert. Beim unentgeltlichen Erwerb wenden Sie den Stufentarif auf den Grundstückswert an.
4. Vorerwerbe berücksichtigenHat dieselbe Person in den letzten fünf Jahren bereits Grundstücke unentgeltlich erworben, rechnen Sie die Werte zusammen. Die frühere Steuer wird nicht erneut erhoben, sie verschiebt aber den Erwerb in höhere Stufen.

Nicht abgebildet sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen der Einheitswert zählt, Anteilsvereinigungen und Umgründungen, der Zuschlag bei Erwerb durch eine Stiftung, die begünstigte Betriebsübergabe und die Bagatellgrenze. Einen Erwerb mit nicht ermittelbarer Gegenleistung behandelt das Gesetz als teilentgeltlich mit einer Gegenleistung von 50 Prozent des Grundstückswerts. Diesen Sonderfall rechnet das Werkzeug nicht selbst; tragen Sie in einem solchen Fall die Hälfte des Grundstückswerts als Gegenleistung ein.

Grunderwerbsteuer Österreich: Rechenbeispiele

Die folgenden Beispiele rechnen mit denselben Sätzen wie der Rechner. Sie sind eigene Rechnungen auf Grundlage des Gesetzes, keine amtlichen Festsetzungen.

Das Beispiel mit 7.750 Euro zeigt den Unterschied, den die Einstufung macht: Derselbe Wert von 500.000 Euro kostet unter Fremden 17.500 Euro, im Angehörigenkreis aber nur 7.750 Euro, also weniger als die Hälfte. Bei der Aufteilung teilentgeltlicher Erwerbe handelt es sich um eine Auslegung des Gesetzeswortlauts, für die uns kein amtliches Zahlenbeispiel vorliegt. Behandeln Sie diese Zahl daher als Modellannahme und lassen Sie den Fall vom Parteienvertreter bestätigen.

Schenkung und Erbe in Österreich: in der Regel Grunderwerbsteuer nach Stufentarif

In Österreich entsteht bei Schenkung und Erbe in der Regel Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif; Ausnahmen regelt § 3 GrEStG, etwa für Bagatellfälle oder begünstigte Betriebsübergaben. Das unterscheidet Österreich deutlich von Deutschland, wo für Schenkungen und Erwerbe von Todes wegen grundsätzlich eine Befreiung gilt. Ob in Deutschland stattdessen Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfällt, beantwortet die Seite Erbschaftsteuer bei Immobilien. Für eine Immobilie in Österreich ist dagegen dieses Gesetz maßgeblich.

Das Gesetz nennt Ausnahmen, die Sie im Einzelfall prüfen sollten. Dazu zählt die Bagatellgrenze von 1.100 Euro nach § 3 Abs. 1 Z 1 sowie die Befreiung für die begünstigte Übertragung eines Betriebs mit einem Freibetrag von 900.000 Euro. Sie setzt unter anderem voraus, dass der Übergeber mindestens 55 Jahre alt oder erwerbsunfähig ist, und sie ist an Behaltefristen geknüpft. Klären Sie solche Fälle mit dem Parteienvertreter.

Zusammenrechnung: Unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden beim Stufentarif zusammengerechnet. Daneben rechnet § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG auch zusammen, wenn derselbe Erwerber Teile einer wirtschaftlichen Einheit in mehreren Erwerbsvorgängen erwirbt; die genauen Voraussetzungen stehen in dieser Bestimmung. Die Zusammenrechnung gilt nur, soweit die frühere Steuer nach dem Stufentarif berechnet wurde.

Grunderwerbsteuer Österreich: Gegenleistung oder Grundstückswert

Nach § 4 Abs. 1 GrEStG wird die Steuer vom Wert der Gegenleistung berechnet, mindestens aber vom Grundstückswert. Bei den unentgeltlichen Erwerben nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. b und c ist nach § 4 Abs. 3 der Grundstückswert maßgeblich. Der Grundstückswert ist deshalb für Schenkung, Erbe und Familienübertragungen die entscheidende Eingabe.

Zur Ermittlung nennt das BMF zwei Wege. Beim Pauschalwertmodell setzt sich der Wert aus Grundwert und Gebäudewert mit Abschlägen zusammen. Beim Immobilienpreisspiegel gilt ein Wert von 71,25 Prozent der von der Statistik Austria veröffentlichten Durchschnittspreise, sofern die Kategorien auf das Grundstück passen. Ist der gemeine Wert nachweislich niedriger, kann dieser niedrigere Wert angesetzt werden, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Die Wahl der Methode steht dem Steuerschuldner frei. Den Grundstückswert-Rechner des BMF verlinken wir, binden ihn aber nicht ein.

Ein häufiger Fehler besteht darin, bei einer Schenkung den Kaufpreis oder den Verkehrswert aus einem Exposé als Grundstückswert einzutragen. Das kann zu abweichenden Ergebnissen führen. Für den Kostenvergleich mit einem Kauf in Deutschland hilft Kaufnebenkosten berechnen. In Österreich fallen weitere Kosten wie Eintragungsgebühr und Honorar an, die dieses Werkzeug nicht beziffert.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Österreich?

Steuerschuldner sind bei den meisten Erwerbsvorgängen die am Vorgang beteiligten Personen (§ 9 GrEStG). Im Kaufvertrag wird die Zahlung üblicherweise dem Käufer zugeordnet. Rechtsanwälte und Notare dürfen als Parteienvertreter die Steuer selbst berechnen (§ 11). Fälligkeit und Zahlung regeln die folgenden Bestimmungen des Gesetzes; die konkrete Frist nennt Ihnen Ihr Parteienvertreter anhand Ihres Vorgangs.

Ratenzahlung: Eine Zahlung in Jahresraten gegen Zuschlag war in § 7 Abs. 3 vorgesehen. Diese Regelung galt bis 31.03.2026. Seit 1.4.2026 ist der Absatz aufgehoben (BGBl. I Nr. 97/2025). Ältere Ratgeber, die noch Zuschläge von 4 bis 10 Prozent nennen, geben den früheren Rechtsstand wieder. Fragen Sie vor einem Vertragsabschluss nach, ob für Ihren Erwerb eine andere Zahlungserleichterung in Betracht kommt.

Grenzen der Berechnung und Abgrenzung zu Deutschland

Der Rechner ist eine grobe Orientierung. Er kennt die Wertermittlung nach § 6 nicht, sondern übernimmt Ihre Eingabe. Er behandelt die Aufteilung teilentgeltlicher Erwerbe als Modellannahme und berücksichtigt Vorerwerbe nur als Summe. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, bei denen die Steuer nach dem Einheitswert berechnet wird und bei Familienübertragungen 2 Prozent beträgt, sind ausgeschlossen. Dasselbe gilt für den Erwerb durch Stiftungen, bei dem ein Zuschlag von 3,5 Prozent des Unterschiedsbetrags anfällt.

Für Käufer, die zwischen Deutschland und Österreich vergleichen, ist die Abgrenzung wichtig. In Deutschland richtet sich der Satz nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. In Österreich gilt dagegen ein bundeseinheitliches Gesetz mit den Sätzen dieser Seite. Welche Prüfschritte beim Hauskauf in Deutschland anstehen, zeigt die Hauskauf-Checkliste. Zu Herkunft und Aktualität unserer Quellen finden Sie Hinweise unter Datenquellen, zur Redaktion unter reesinsy-Redaktion.

Den Überblick über den Kaufprozess in Deutschland gibt Immobilie kaufen. Dieser Ratgeber ersetzt keine Beratung. Maßgeblich ist die Selbstberechnung des Parteienvertreters beziehungsweise der Bescheid des Finanzamts in Österreich.

Häufige Fragen